Torino, analisi del mercato immobiliare

Nel primo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di  Torino sono diminuite del 3,9% rispetto al semestre precedente. Sostanzialmente stabili i valori immobiliari delle zone centrali. La macroarea della Collina è quella che ha subito il calo più forte con -7,1%

DOMANDA E disponibilità DI SPESA: vince il trilocale

L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale (35,8%), seguita dal bilocale (29,1%). In aumento la concentrazione sui tagli più grandi.

I potenziali clienti esprimono budget fino a 119 mila€ nel 35,6% dei casi e tra 120 e 169 mila € nel 27,0% dei casi (percentuali in aumento rispetto al semestre precedente).

LOCAZIONI: domanda sostenuta

L’andamento dei canoni di locazione vede un calo dell’1,5% sui bilocali e del 2,3% sui trilocali. Interessante la domanda di affitto nelle zone centrali e in quelle a ridosso delle facoltà universitarie.

ANALISI SOCIO – DEMOGRAFICA:

L’83,1% degli acquirenti ha comprato l’abitazione principale, a seguire con il 16,9% gli investitori (percentuale in calo rispetto al II sem 2013 quando era pari al 18,1%).

Per quanto riguarda l’età degli acquirenti si evince che la maggioranza ricade tra i 18 e i 44 anni.

COMPRAVENDITE

Aumenta il numero di compravendite a Torino nei primi tre mesi del 2014: 2.292 in crescita del 10,8% rispetto allo stesso trimestre dell’anno scorso.

AUMENTANO LE COMPRAVENDITE NELLA CITTA’ DELLA MOLE

Nel primo semestre del 2014 le quotazioni immobiliari di Torino sono diminuite del 3,9%.

MACROAREA CENTRO

I prezzi immobiliari nelle zone centrali di Torino sono diminuiti dell’1,1%. Stabili i valori nel Centro storico, quisorge l’Università e quindi c’è una buona domanda di studenti universitari. In diminuzione la richiesta dei genitori che acquistano pei figli. Particolarmente apprezzate le abitazioni situate in via Po, una strada servita e dove il mercato immobiliare è molto dinamico; ci sono appartamenti di piccolo taglio, spesso ricavati da operazioni di frazionamento di palazzi costruiti nel XVIII secolo che se in buone condizioni si scambiano mediamente a prezzi 3500 € al mq. Nella zona di via Roma, via Battisti, piazza Carlo Alberto, piazza Castello e piazza Vittorio Veneto si concentrano soluzioni di prestigio, dalle metrature superiori a 100 mq e che ristrutturate hanno quotazioni medie di 4000 € al mq. Più signorili le abitazioni posizionate sul Lungopo Diaz. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti universitari e da lavoratori fuori sede. La presenza di investitori è determinata dalla forte richiesta di affitti da parte di studenti universitari provenienti da tutta Italia ed in particolare dal Piemonte. Valori invariati per le abitazioni che si trovano nell’ area di via Roma, via Lagrange e via Carlo Alberto; in queste vie una tipologia d’epoca, in buono stato, si acquista con una spesa media di circa 4000 € al mq. Le zone più signorili sono quelle che affacciano su via Lagrange, via XX Settembre e via Alfieri e tra le vie più prestigiose da segnalare via Della Rocca, dove si trovano anche soluzioni signorili riqualificate e valutate circa 6000 € al mq.

Le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Salvario, Sacro Cuore, Valentino sono in leggera diminuzione. La zona più prestigiosa è quella che si affaccia sul Po e limitata da corso Massimo D’Azeglio: immobili d’epoca dei primi anni del 1900, tra cui dei villini che costano mediamente 3000 € al mq, con punte di 3500 € al mq per le soluzioni che godono della vista Collina e sul Parco del Valentino. Progetti in corso: sono in fase di realizzazione alcune nuove costruzioni in luogo dell’ex sede della Fiat in Corso Massimo d’Azeglio angolo Corso Dante e che sono proposte a prezzi medi di 3500 € al mq. Le quotazioni immobiliari della zona Crocetta sono ancora in leggera diminuzione e questo ha comportato una ripresa delle compravendite. A muoversi sul mercato sono persone alla ricerca della prima casa e della casa ad uso investimento. Infatti non lontano sorge il Politecnico di Torino e sono numerosi coloro che comprano per  mettere a reddito. Le soluzioni immobiliari più signorili sono concentrate nel tratto compreso tra  Corso De Gasperi e Corso Galileo Ferraris: le soluzioni d’epoca e quelle signorili hanno prezzi medi di 3400 € al mq.  Soluzioni meno prestigiose sono disponibili tra Corso Duca degli Abruzzi  e corso Mediterraneo: prezzi medi di 2600 € al mq.

MACROAREA DELLA COLLINA

Qui i prezzi immobiliari sono scesi in modo più importante (-7,1%). Nei quartieri di Collina, Borgata Rosa, Lomellina, Madonna del Pilone e Sassi si sono registrati prezzi in ribasso. La maggioranza delle richieste proviene da famiglie in cerca dell’abitazione principale, non mancano comunque domande da parte di investitori e, in numero minore, anche da persone che acquistano la casa vacanza in questa area residenziale e verde della città, caratterizzata dalla presenza di vigneti.  La zona di Lomellina-Borgo Po è tra le più richieste, si sviluppa nella fascia pre-collinare ed ospita tipologie di primi anni del ‘900 che grazie alla vista panoramica sulla città hanno prezzi medi di 3500 € al mq. A Madonna del Pilone per una soluzione  ristrutturata si spendono 2600 € al mq. L’area di Borgata Rosa offre edifici degli anni ’60,’80,’90 e dei primi del 2000: un appartamento recente si valuta circa 1800 € al mq. Nella parte collinare del quartiere ci sono ville d’epoca edificate tra il 1500 ed il 1600, si tratta di soluzioni molto ampie con vasti terreni annessi, che possono superare abbondantemente il milione di euro. In zona Sassi si possono acquistare ville storiche, mentre la restante parte del quartiere è caratterizzata da edilizia economica degli anni ’60 e ‘70 con valori che oscillano tra 1100 e 1400 € al mq. Il mercato delle locazioni è attivo, soprattutto grazie alla vicinanza con alcune importanti aziende come la Ferrero e l’Iveco. La domanda di case in affitto proviene quindi soprattutto da professionisti fuori sede e, in parte minore, anche da studenti universitari. Per l’affitto di bilocali si registrano canoni che possono variare in base alla zona da 220 a 400 € al mese.

MACROAREA DI BORGO VITTORIA – BARRIERA DI MILANO

In questa Macroarea le quotazioni immobiliari sono diminuite del 3,7%. Il quartiere di Borgo Vittoria è ad alta vocazione operaia. L’offerta immobiliare nella zona di corso Grosseto, a ridosso di piazza Rebaudengo, è quella più popolare, con immobili dei primi anni del 1900 che si vendono a prezzi inferiori a 1000 € al mq. Ci sono anche abitazioni ex Fiat valutate 1100 € al mq. Infine, una zona molto economica, intorno a via Reiss Romoli, registra prezzi medi di 900 € al mq. Il nuovo costa 1400 € al mq. La zona di  Borgo Vittoria ha prezzi medi di 1300 € al mq. Questo tipo di immobili e questa zona attirano anche acquirenti provenienti dai quartieri limitrofi dove le quotazioni sono più elevate. Sono presenti anche delle recenti costruzioni, risalenti a 3-4 anni fa che si scambiano a prezzi medi di 2300 € al mq. In diminuzione i valori nella zona di Barriera di Milano – Vercelli – Crispi. L’offerta include soluzioni dei primi anni del 1900 spesso da ristrutturare a valutate 800-900 € al mq; ci sono anche delle nuove costruzioni edificate tra il 2010 e il 2011, immesse sul mercato a 2000 € al mq ma ancora invendute.

MACROAREA FRANCIA – SAN PAOLO

Il ribasso delle quotazioni (-3,7%) è stato determinato dall’andamento del quartiere di Pozzo Strada – Monte Cucco e del quartiere San Paolo – Largo Racconigi.  Corso Monte Cucco e corso Peschiera sono tra le strade più apprezzate del quartiere Pozzo Strada – Monte Cucco dove ci sono tipologie degli anni ’70 dotate di portineria e giardino interno a 1800-1900€ al mq se da ristrutturare ed a 2400€ al mq se già ristrutturate. Per quanto riguarda il mercato degli affitti si registra una buona richiesta da parte di coppie e famiglie ed in misura minore anche da parte di studenti universitari. Si registra inoltre una discreta componente di domanda da parte di persone anziane: un bilocale si affitta mediamente a 380€ al mese, mentre il trilocale costa circa 430€ al mese. Progetti in corso: Da segnalare che in via Fattori, traversa di corso Monte Cucco, è in fase di realizzazione una nuova palazzina con facciata in paramano ed in classe energetica A, i cui valori partono da 2800€ al mq. Prezzi in calo nel quartiere San Paolo – Largo Racconigi: un buon usato costa  1500 € al mq, con punte di 1800-1900 € al mq per la zona di via Malta, dove si trovano condomini con giardini, ben posizionati e con appartamenti luminosi. Da segnalare che in via Spalato, angolo piazza Marmolada, è stato costruito un nuovo condominio con prezzi a partire da 2800€ al mq (per gli appartamenti posizionati al primo piano). Anche in via Caraglio è possibile acquistare tipologie nuove con una spesa di 2500-2600 € al mq. Sono in corso i lavori per la riqualificazione di piazza Marmolada che prevede la creazione di spazi verdi ed il restyling dell’arredo urbano. Vivace il mercato delle locazioni in zona San Paolo – Largo Racconigi: a cercare casa in affitto sono sia studenti universitari sia coppie e famiglie, mentre è praticamente scomparsa la domanda da parte di lavoratori fuori sede dopo il trasferimento di alcune aziende in altre aree della città. Un bilocale si affitta mediamente a 400 € al mese.

MACROAREA DI SANTA RITA – MIRAFIORI NORD

Nel Isemestre2014 le quotazioni sono in diminuzione (-7,1%). Tra i quartieri con trend al ribasso si segnalano Santa Rita – corso Siracusa e Mirafiori Nord – Mercato Coperto. Quest’ultimo quartiere  registra prezzi di 1000 € al mq per le soluzioni popolari in buone condizioni, mentre il prezzo di un appartamento in edilizia civile degli anni ’70 in buono stato non supera i 2000 € al mq. Da segnalare nuove costruzioni in  corso Tazzoli. Buona la domanda di appartamenti in affitto, in particolare da parte di giovani coppie e qualche volta da lavoratori trasfertisti. Mercato ancora a rilento nell’area di Santa Rita – Corso Siracusa dove appartamenti degli anni ’70  in buone condizioni si possono acquistare  a 1500 € al mq. Valutazioni più elevate per le tipologie posizionate in via Barletta, corso Sebastopoli e corso Correnti, le strade più richieste del quartiere. Un appartamento in buono stato costa 2000 € al mq. Vivace il mercato degli affitti. Progetti in corso: in via Barletta è stato realizzato un palazzo con 12 unità abitative i cui prezzi si attestano su 3000 € al mq. Sempre in via Barletta stanno sorgendo due palazzi gemelli; il primo, in classe energetica B, è stato già completato ed il valore è di 2800 € al mq.

MACROAREA DI NIZZA – LINGOTTO  – MIRAFIORI SUD

Le quotazioni immobiliari hanno segnalato un ribasso del 3,7%. Prezzi in diminuzione nella zona di Nizza-Millefonti: tipologie degli anni ’60 e ’70 da ristrutturare costano tra 1900 e 2000 € al mq, mentre per gli appartamenti già ristrutturati si spendono circa 2300 € al mq. Condomini senza ascensore degli anni ’50 sono presenti nell’area di via Spotorno e di piazza Filzi, dove ci sono soluzioni da ristrutturare dal valore di 1000 € al mq, quotazioni di 800-900 € al mq per quelle più popolari. In aumento il numero di persone in cerca di soluzioni in affitto, il canone di bilocali e trilocali è rispettivamente di 400 e 500 € al mese. Progetti in corso: Il quartiere Nizza-Millefonti è interessato dai lavori per il prolungamento della metropolitana nel tratto compreso tra il capolinea di Lingotto-Fiera e piazza Bengasi. Inoltre in via Nizza, all’altezza di via Caramagna, è in fase di realizzazione il nuovo Palazzo della Regione.

L’analisi della domanda rileva un aumento della concentrazione delle richieste di trilocali (+0,5%), quattro locali (+0,2%) e cinque locali (+0,4%). In diminuzione la concentrazione dei monolocali (-0,3%) e dei due locali (-0,8%).

In aumento la concentrazione dell’offerta immobiliare sui monolocali (+0,8%) e sui cinque locali (+0,4%). In diminuzione quella su tutte le altre tipologie immobiliari.