Il primo semestre 2015 ha visto un calo delle quotazioni immobiliari di Verona pari a -2,5%. In evidenza le zone centrali della città, che vedono un incremento dei prezzi pari a +1%; dall’altra parte, invece, si registrano valori in diminuzione nelle macroaree Borgo Trento e Borgo Roma-Golosine, rispettivamente del 4,4% e del 4,3%.
Nell’area compresa tra viale dell’Università e via Campofiore, in zona Veronetta, continua il recupero di alcune ex caserme, al cui posto sorgeranno un parco pubblico e appartamenti sia in edilizia convenzionata di classe B sia in edilizia libera. Nel quartiere Borgo Roma, invece, sono in corso i lavori di riqualificazione dell’area degli ex Magazzini Generali, di fronte alla Fiera e al vecchio Mercato Ortofrutticolo di Verona, che prevedono l’abbattimento delle strutture esistenti e la costruzione di un parco, servizi per la famiglia e la nuova sede dell’Unicredit. Un altro progetto riguarda la realizzazione di un centro commerciale al posto delle ex Officine Adige.
L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE
Variazione percentuale dei prezzi Isem15 su IIsem14
Nelle zone centrali si riscontra un leggero aumento dei prezzi (+1%). In zona Veronetta si registrano prezzi sostanzialmente stabili, c’è più interesse verso l’acquisto immobiliare ed i potenziali clienti sono sempre più attenti a valutare le offerte. La domanda di prime case è eterogenea e proviene da single, giovani coppie e famiglie che effettuano acquisti migliorativi. La presenza dell’università attira gli investitori, che spesso acquistano bilocali da concedere in locazione, ma sono presenti anche genitori che cercano trilocali per i figli studenti e intanto affittano una delle stanze. Si realizzano compravendite (e talvolta anche affitti) allo scopo di avviare B&B o affittacamere: la preferenza ricade su appartamenti dotati di almeno tre camere, inseriti in palazzi storici e ubicati il più possibile nel Centro Storico o nelle vicinanze di piazza Isolo perché dotata di parcheggi. Veronetta offre tipologie signorili, costruite tra il XVIII ed il XIX secolo, dotate di soffitti alti e volte, spesso impreziosite da affreschi. Queste abitazioni hanno valori compresi tra 2500 e 2700 € al mq con punte di 3000 € al mq per immobili posizionati in zone prestigiose. Le ultime costruzioni del quartiere risalgono agli anni ’60: si tratta di grandi condomini dove un buon usato si valuta 1500 € al mq, ma si può arrivare a 2200-2300 € al mq se è stato ristrutturato radicalmente. Nell’area compresa tra viale dell’Università e via Campofiore continua il recupero di alcune ex caserme, al cui posto sorgeranno un parco pubblico e appartamenti sia in edilizia convenzionata di classe B sia in edilizia libera.
Nella macroarea Borgo Trento le quotazioni immobiliari sono diminuite del 4,4%. Scendono leggermente i valori ad Avesa, Cesiolo, Pindemonte e Valdonega, ma il mercato dà segnali positivi grazie a tempistiche di compravendite in calo e richieste in aumento, che provengono soprattutto da famiglie e giovani coppie ma anche da qualche investitore. Questi ultimi si orientano su bilocali e trilocali, che generalmente ristrutturano e poi rivendono, mentre chi cerca la prima casa opta per trilocali o quadrilocali nell’ordine di 150-200 mila €, preferibilmente ubicati ai piani alti e dotati di cucina abitabile. Piace sempre Avesa, vecchio borgo situato nella prima fascia collinare, in una zona tranquilla lontana dalle strade trafficate che si caratterizza per abitazioni di antica costruzione. I prezzi per una tipologia da ristrutturare non superano i 1500-1600 € al mq, mentre quelli di una già ristrutturata possono arrivare intorno ai 2000 € al mq. Grazie alla presenza di tutti i principali servizi, di locali commerciali e dell’Ospedale (che probabilmente verrà ulteriormente ingrandito), Pindemonte è sempre interessante e richiesta: qui ci sono condomini degli anni ’60, in cui un appartamento allo stato originario costa 1500-1600 € al mq e uno già ristrutturato si valuta 2200 € al mq. Piace molto anche l’area di Valdonega, caratterizzata dalla presenza di immobili signorili e immersa in un’area verde e tranquilla. Le costruzioni risalgono agli anni ’70-’80 e alcune di queste hanno caratteristiche di tipo signorile, soprattutto nella parte situata verso le zone più collinari: un buon usato si vende a 1800-1900 € al mq, mentre le tipologie più signorili si attestano intorno ai 2200 € al mq. Nella parte bassa del quartiere ci sono appartamenti di almeno 150 mq in classe A e con caratteristiche domotiche, i cui prezzi oscillano tra 5000 e 5500 € al mq; nella zona alta, invece, sono presenti altri sei appartamenti di nuova costruzione con caratteristiche di pregio e ottima qualità dei materiali, per i quali si devono considerare almeno 4000 € al mq. Cesiolo si sviluppa lungo via Mameli e si caratterizza per una parte più prestigiosa e più costosa nella zona collinare, dove però la bassa offerta di immobili in vendita non determina molte compravendite. Le quotazioni delle abitazioni più economiche sono di 1500 € al mq, mentre si sale a 2000 € al mq per quelle più signorili.
La macroarea Borgo Milano-Stadio-Navigatori ha evidenziato un ribasso dell’1,3%. Ponte Catena e Navigatori rimangono stabili, mentre Saval segnala un lieve calo perché la domanda è inferiore. In generale la fiducia è in crescita e aumenta anche il numero di richieste, che si concentrano quasi esclusivamente sul mercato di prime case. Il budget medio oscilla tra 150 e 180 mila € per i trilocali, ma può superare 200 mila € per i quadrilocali; a muoversi sono famiglie e giovani coppie, i tagli più richiesti sono quelli con due o tre camere da letto e l’elemento considerato indispensabile è il box auto. A questo proposito, si segnalano prezzi intorno a 15 mila € e canoni di 50 € al mese per un box auto in zona Ponte Catena. Poiché più vicina alla zona centrale di Borgo Trento, il quartiere più richiesto è Ponte Catena, la cui offerta edilizia consiste in condomini di 5-6 piani degli anni ’60-’70, alcuni dotati di teleriscaldamento: gli appartamenti da ristrutturare completamente si valutano 800-900 € al mq, quelli con pochi interventi da effettuare costano 1400-1500 € al mq e le soluzioni già ristrutturate si scambiano a prezzi leggermente superiori a 2000 € al mq. A seguire nelle preferenze c’è la zona Navigatori, in cui una parte dell’edilizia risale agli anni ’50 ed è di stampo popolare, ma la maggior parte delle costruzioni è simile a Ponte Catena: per la prima tipologia i valori difficilmente superano 1000 € al mq, mentre per le abitazioni degli anni ’50-’60 i prezzi oscillano tra 1200-1300 € al mq per quelle da ristrutturare e 1400-1500 € al mq per quelle già ammodernate. Saval è la zona più recente, è sorta negli anni ’70-’80 ma è la meno richiesta perché l’edilizia è tutta di tipo popolare e consta di grandi condomini di 10-12 piani che si valutano 1000 € al mq. Da segnalare un paio di edifici di tipo signorile, ubicati in via Faliero e via Franchetti, i cui prezzi oscillano tra 1900 e 2000 € al mq.
La macroarea Borgo Roma-Golosine chiude il semestre con un calo del 4,3%. Scendono le quotazioni immobiliari in zona Borgo Roma-Centro, ma non manca l’interesse verso l’acquisto immobiliare e negli ultimi mesi si registra la presenza di numerosi stranieri, tipicamente dell’Est Europa. A ricercare la prima casa ci sono giovani coppie al primo acquisto e famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa: il budget oscilla tra 70 e 80 mila €, l’appartamento ideale è il trilocale con doppi servizi, cucina separata e dotato di riscaldamento autonomo, che tuttavia è difficile da reperire in zona. Questa è la parte storica di Borgo Roma e si configura come una zona abbastanza omogenea che risale agli anni ’60, eccetto qualche sporadico edificio in stile Liberty presente esclusivamente su via Trieste. Gli appartamenti allo stato originario si valutano 700-800 € al mq, quelli in buono stato (ma con qualche lavoro da effettuare) 1200-1300 € al mq e quelli ristrutturati negli ultimi dieci anni 1800-2000 € al mq. Sono in corso i lavori di riqualificazione dell’area degli ex Magazzini Generali, di fronte alla Fiera e al vecchio Mercato Ortofrutticolo di Verona, che prevedono l’abbattimento delle strutture esistenti e la costruzione di un parco, servizi per la famiglia la nuova sede dell’Unicredit. Un altro progetto riguarda la realizzazione di un centro commerciale al posto delle ex Officine Adige.
Infine si segnala la macroarea Borgo Venezia, le cui quotazioni immobiliari sono scese del 2,1%. Prezzi in calo in zona Musicisti, dove la quasi totalità del mercato si focalizza sul segmento delle prime case, che si muove su trilocali e quadrilocali preferibilmente inseriti ai piani e necessariamente dotati di box auto, elemento ritenuto fondamentale. Il budget per una soluzione di questo tipo oscilla tra 90-150 mila € se usata e in buone condizioni e 220-230 mila € se di recente costruzione. La zona è abbastanza omogenea, è sorta negli anni ’60-’70 ma sono presenti alcuni edifici degli anni ’90-2000: gli appartamenti più vetusti si valutano tra 950 e 1000 € al mq, mentre per quelli in buone condizioni il prezzo sale a 1400 € al mq. Piace la zona della Biondella perché collinare e panoramica: qui sono presenti condomini e villette che si valutano 1600-1700 € al mq, accanto a cui ci sono degli edifici dei primi anni del ‘900, in cui l’usato in buone condizioni costa 1000-1100 € al mq e le tipologie ristrutturate 1500 € al mq.
