L’ICT nel real estate: un potenziale non ancora sfruttato

Tra le potenzialità dell’ICT il controllo dell’andamento dei lavori all’interno dei cantieri, la digitalizzazione integrale di tutti gli scambi informativi con la Pubblica Amministrazione e le soluzioni di bulding automation, di controllo a distanza degli edifici e degli impanti nelle attività di Facility Management

Si è svolto oggi presso l’Aula Auditorium del Politecnico di Milano il Convegno "L’ICT nel Real Estate: un potenziale innovativo non ancora sfruttato" promosso dall’Osservatorio ICT nel Real Estate della School of Management del Politecnico di Milano http://www.osservatori.net/) in collaborazione con ICME Management Consultants e con il patrocinio di OSMI

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Occasione del Convegno è la presentazione dei risultati della Ricerca 2009 che si è basata su un insieme di casi di studio che hanno coinvolto circa 30 grandi imprese, sia private che pubbliche, che gestiscono patrimoni immobiliari "rilevanti", con l’obiettivo di mettere in evidenza il contributo di innovazione ed i benefici di business derivanti da un sapiente utilizzo delle ICT.

Al termine della presentazione dei risultati della Ricerca si è tenuta una Tavola Rotonda durante la quale sono intervenuti alcuni fornitori di soluzioni e servizi ICT che si rivolgono ad imprese operanti nel settore del Real Estate.

 "Il Real Estate è un settore particolarmente significativo all’interno del sistema economico di tutti i paesi occidentali – afferma Raffaello Balocco, Responsabile Scientifico dell’Osservatorio – Il patrimonio immobiliare rappresenta una componente rilevante dell’attivo di bilancio delle imprese – pari, ha un valore reale che supera spesso in misura significativa quello contabile ed è un ambito in cui, per molte imprese, si prospettano ampi margini di riduzione dei costi e di recupero di efficienza. Nonostante questo, il Real Estate italiano è ancora lontano dalla dimensione assunta all’interno delle economie di altri Paesi esteri. Sono quindi evidenti le potenzialità di crescita futura di tale settore nel nostro Paese.

"La crescita del settore del Real Estate e l’internazionalizzazione delle imprese italiane- prosegue Mario Caputi, anch’egli Responsabile Scientifico dell’Osservatorio – passa attraverso la corretta interpretazione degli scenari economico-finanziari, l’adeguamento e la rielaborazione dei modelli di business, la ricerca dell’efficienza operativa, l’erogazione di servizi innovativi, l’integrazione degli attori della filiera. Proprio le ICT, ed i manager che le governano – i Chief Information Officier (CIO)- possono supportare tali sfide, ponendosi, sempre più, come agenti interni di innovazione e di efficienza".

L’ambito di analisi

Il settore del Real Estate è caratterizzato da una molteplicità di attori, eterogenei da diversi punti di vista: livello di integrazione lungo la filiera, tipologia di attività svolte, dimensioni, compagine azionaria, obiettivi perseguiti nella gestione del patrimonio immobiliare, ecc.

Per delimitare chiaramente l’ambito di analisi di questa prima Ricerca, l’Osservatorio ha proposto uno schema di classificazione delle imprese che operano in questo settore, che si basa su 3 variabili principali: i processi di gestione del patrimonio immobiliare presidiati dall’impresa (Investment Management, Portfolio Management, Asset Management, Sviluppo e Costruzione, Property e Facility Management), la tipologia di imprese (proprietari di patrimoni immobiliari o non proprietari) e gli obiettivi perseguiti nella gestione del patrimonio immobiliare (utilizzo strumentale o rendimento finanziario).

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In base ad essi è possibile individuare 7 categorie principali di imprese operanti nel settore del Real Estate:

i proprietari-utilizzatori (ad esempio banche, società di telecomunicazione, utilities, ecc.) che gestiscono immobili di proprietà, strumentali rispetto al proprio business principale; i proprietari-investitori, per i quali la gestione del patrimonio immobiliare rappresenta il core business, e che possono avere obiettivi puramente finanziari, definiti proprietari-investitori finanziari quali, ad esempio, fondi immobiliari, SGR, ecc., oppure possono svolgere anche  attività operative di gestione del patrimonio, definiti proprietar-investitori gestori, quali ad esempio società immobiliari, ecc.;i costruttori, che si occupano di costruzione e sviluppo di beni immobiliari; i fornitori di servizi di Property e Facility Management, che svolgono per conto dei proprietari, i servizi amministrativi sui beni immobiliari e gestiscono dei fornitori di servizi di manutenzione, ecc;i fornitori di servizi di Asset Management, che supportano i proprietari-investitori nella gestione dei propri beni dal punto di vista finanziario; i fornitori di servizi di intermediazione, che si occupano di compravendita immobiliare;gli studi di progettazione ed i generalcontractor, che forniscono, prevalentemente ai costruttori, servizi di progettazione, di ingegneria e di gestione delle attività di costruzione e di cantiere.

In questa prima Ricerca dell’Osservatorio, l’attenzione si focalizza sulle prime 4 categorie.

Il ruolo dell’ICT e del CIO

Dall’analisi sul ruolo dell’ICT e del CIO, emerge una situazione particolarmente variegata coerente con l’eterogeneità delle imprese che operano nel settore del Real Estate in Italia. A seconda della tipologia di attore considerato, l’ICT può assumere un ruolo ed una rilevanza differente: in alcune imprese (proprietari utilizzatori, costruttori, fornitori di servizi di Property e Facility Management) l’ICT viene vista come una leva di automazioneed innovazione dei processi; in altri casi (proprietari investitori con obiettivi puramente finanziari) l’ICT assume un ruolo di supporto ad una piùefficace e tempestiva gestione delle informazioninecessarie per prendere decisionichiave di investimento; per i proprietari utilizzatori di patrimoni immobiliari particolarmente "rilevanti", invece, l’ICT viene considerata uno strumento per gestire con maggiore rapiditàe minori traumi i cambiamenti e leevoluzioni, nel patrimonio immobiliare, derivati da riorganizzazioni aziendali, da operazioni di fusione e acquisizione, ecc.

"Nella maggior parte dei casi analizzati tuttavia – prosegue Raffaello Baloccoil Vertice ed il managementconsiderano l’ICT ancora come unacommodity che "deve" assicurare l’esecuzione di attività necessarie. Il valore, in questi casi, è purtroppo percepito più quando è negativo, cioè quando qualcosa non funziona, che non quando è positivo, essendo "scontato" nella sua finalità base, che è quella di eseguire un semplice compito o di automatizzare un’attività. Anche il ruolo del CIO (o del Responsabile ICT) è, in molti casi, relegato a quello di sempliceesecutore, con una scarsa o, quantomeno, limitata partecipazione alla definizione delle strategia dell’impresa e con un profilo spesso "sbilanciato" verso competenze tecniche, a scapito di quelle di business. In un certo numero di casi, tuttavia, l’ICT inizia ad essere percepita come una levadi innovazione strategica, che non si limita ad "automatizzare" un processo che qualcun’altro – il management di business – ha messo a punto, ma che può contribuire a forgiare tale processo in modo diverso, innovativo, e a creare così nuove fonti di vantaggio competitivo."

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Le strategie ICT

In questa prima Ricerca dell’Osservatorio è stato condotto un approfondimento specifico sul portafoglio applicativo delle imprese che gestiscono patrimoni immobiliari, da cui sono emerse alcune caratteristiche trasversali:

un’elevata frammentazione del parcoapplicativo, con rilevanti problemi di integrazione, situazione deriva dall’adozione di applicazioni differenti, finalizzate a supportare singoli processi, ed alla carenza di sistemi gestionali integrati (ERP) capaci di adattarsi alle elevate specificità delle imprese del settore. Tale frammentazione ha portato, in particolare in alcune imprese di dimensioni maggiori, all’adozione di architetture orientate a servizi (Service Oriented Architecture – SOA) proprio per gestire in modo più efficiente l’integrazione tra applicazioni particolarmente eterogenee; una scarsa apertura delle applicazioniverso l’esterno (ad esempio, verso fornitori, clienti, ecc.), se non per specifiche attività (ad esempio, gestione degli acquisti attraverso aste online nelle costruzioni o gestione dei fornitori di Facility Management attraverso l’utilizzo di applicazioni specifiche); una natura prevalentemente transazionaledel portafoglio applicativo, capace cioè di supportare i processi più "codificati" dell’impresa, basati su dati strutturati e oggettivi, ben poco in grado, invece, di supportare i processi più "taciti", legati all’interazione e alla collaborazione tra le persone e alla gestione della conoscenza.

Le principali evoluzioni prospettate dalle imprese, a livello di portafoglio applicativo fanno riferimento:

ad una tendenza verso una maggiore integrazione tra le diverse applicazioni a supporto delle attività di gestione del patrimonio immobiliare e con le applicazioni a supporto del core business dell’impresa (nel caso di utilizzo di patrimoni immobiliari strumentali); all’intenzione, da parte di un certo numero di imprese, di adottare soluzioni diBusiness Intelligence con l’obiettivo di automatizzare la raccolta di informazioni da diverse fonti (sia interne che esterne) e l’analisi dei dati per migliorare il supporto decisionale e rendere più efficiente l’attività di comunicazione verso l’esterno; ad un tentativo di apertura di alcune applicazionia soggetti esterni all’impresa; ad una tendenza verso l’utilizzo di applicazioniMobile&Wireless a supporto di addetti che operano al di fuori dei confini aziendali (ad esempio, nei cantieri o per l’erogazione di servizi di Facility Management).

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Alcuni ambiti di innovazione futuri abilitati dall’ICT

Attraverso l’analisi si sono individuati alcuni ambiti di innovazione futuri abilitati dall’ICT, che potrebbero portare benefici di business rilevanti per le imprese del Real Estate nel medio-lungo periodo.

La necessità di migliorare il supporto informativo nelle decisioni di investimento, anche grazie all’utilizzo di fonti di informazioni esterne, potrebbe spingere alcune imprese focalizzate su attività di natura finanziaria (Investment e Portfolio Management), all’adozione di soluzioni ICT "evolute" (ad esempio, InvestimentInformation Systems o ManagementInformation Systems), in sostituzione delle attuali applicazioni di produttività personale. Tali soluzioni ICT, oltre alla possibilità di integrare fonti informative eterogenee, porterebbero anche ad una digitalizzazione di tutte le informazioni relative agli immobili, con effetti importanti e non trascurabili nelle attività di compravendita e di due-diligence.

Per le imprese di costruzioni di grandi dimensioni, un ambito di particolare interesse nel medio-lungo periodo è rappresentato dal controllo dell’andamentodei lavori all’interno dei cantieri, un’area attualmente ancora poco presidiata e interessata marginalmente dall’utilizzo di soluzioni ICT. L’utilizzo di applicazioni Web e Mobile&Wireless per l’accesso alla documentazione (ad esempio, disegni, documenti tecnici, ecc.) e per supportare le attività di coloro che operano "sul campo", potrebbe consentire un aumento importante di efficienza e flessibilità nell’esecuzione di tali attività. Un altro tema particolarmente rilevante che riguarda le attività di sviluppo e costruzione è relativo al pesante iter burocratico per l’ottenimento di permessi e licenze da parte delle Pubblica Amministrazione. Le imprese analizzate hanno messo in evidenza le enormi potenzialità che deriverebbero dalla digitalizzazioneintegrale di tutti gli scambi interattivicon la Pubblica Amministrazione: dalle procedure relative alle visure catastali e ai piani regolatori al recepimento della documentazione inerente la compravendita, dalle pratiche notarili all’ottenimento dei permessi e delle licenze, ecc.

Nelle attività di Property e Facility Management, la necessità di aumento di efficienza nell’erogazione dei servizi (ad esempio, di manutenzione, di gestione degli edifici, ecc.) potrà spingere verso una maggiore adozione di soluzioni di bulding automation, di controllo a distanzadegli edifici e degli impanti (ad esempio, attraverso soluzioni machine to machine), di automazione delle attività dei manutentorie e dei tecnici, ecc.

Infine, trasversale rispetto agli ambiti di innovazione precedenti, dall’analisi emerge una chiara tendenza verso una maggiore integrazione di tutti gli attori della filiera. Le soluzioni ICT a supporto della collaborazione e dello scambio di informazioni potranno, in questo ambito, giocare un ruolo particolarmente interessante per le imprese del Real Estate in Italia.