Nella prima parte del 2018 il mercato immobiliare italiano ha iniziato a dare i primi segnali di ripresa, sul versante delle compravendite, dei prezzi e dei tempi di vendita in diminuzione.

L’Ufficio Studi Tecnocasa ha confrontato alcuni indici legati al mondo della casa a Milano, Roma e Napoli. Le grandi città hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,9%, tra le metropoli esaminate Milano è quella che ha avuto l’aumento dei prezzi più elevato seguita da Napoli. Entrambe si distaccano dalla capitale anche per quanto riguarda la tipologia più compravenduta e i tempi di vendita.

A Roma così come nelle altre grandi città la tipologia più scambiata è il trilocale, tuttavia il capoluogo lombardo e quello partenopeo vedono prevalere il bilocale, un dato plausibile vista la percentuale di coloro che acquistano per investimento e che, a Napoli, tocca anche il 34,2%.

Se a livello nazionale la media di chi compra casa si concentra soprattutto nella fascia tra 35 e 44 anni Milano è l’unica, tra le tre grandi città considerate, a fare eccezione registrando una prevalenza nella fascia più bassa: tra 18 e 34 anni, forte della sua capacità di attirare giovani per motivi di studio e lavoro.

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A livello nazionale sono necessarie 6,2 annualità di stipendio per comprare casa, sostanzialmente tante quante ne servivano l’anno scorso.

A livello locale ci sono state alcune novità: la ripresa dei prezzi ha portato ad un aumento delle annualità necessarie per acquistare casa. Tra le città interessate ci sono Bologna, Firenze, Milano e Verona. La capitale scende sotto la soglia delle 10 annualità, dopo che nel 2007 aveva toccato quota 14,8 ed attualmente ne chiede 9,8. Al secondo posto troviamo Milano con 9,2 annualità ed infine Firenze con 8,6. A Palermo e Genova, invece, ne servono meno: 3,8 annualità per entrambe.

Effettuando un confronto a distanza di dieci anni, si evince che a livello nazionale la differenza è stata meno consistente, infatti si è passati da 10,2 annualità nel 2007 a 6,2 nel 2017. In questo lasso temporale Roma e Milano hanno avuto le variazioni più consistenti con rispettivamente -5 e -4,9  annualità a testa.

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INDICATORI DEL MERCATO CREDITIZIO:

• 2017: erogazioni stabili per la componente acquisto, in calo sostenuto per sostituzione e surroga
• La Sardegna spinge in alto i volumi erogati nella macroarea Insulare
• Mercato atteso stabile per tutto il 2018 con ancora buone opportunità per le famiglie
• Nel quarto trimestre 2017 si registra uno stock di mutui in essere pari a 313.519 mln di euro, in aumento rispetto al trimestre precedente (+3,0%). Siamo ormai a ridosso del dato storico di sempre registrato nel 2011 quando lo stock mutui cubava 313.864 mln di euro.

EROGAZIONI

ITALIA

Nel quarto trimestre 2017 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 12.380 milioni di euro. Rispetto allo stesso trimestre del 2016 si registra un diminuzione delle erogazioni pari a -11%, per un controvalore di -1.525 mln di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie-IV trimestre 2017 pubblicato a fine marzo 2018 da Banca d’Italia.

Prosegue la riduzione dei volumi di mutuo erogati alle famiglie già registrata sia nel secondo trimestre  (-3,4%) che nel terzo (-6,4%). Un calo “fisiologico” visto che la crescita avuta da inizio 2014 a fine 2016 è stata repentina, spesso in doppia cifra. In poco meno di tre anni la dimensione annuale del mercato del credito finalizzato all’acquisto dell’abitazione da parte delle famiglie è passato da poco più di 21 miliardi a quasi 51 miliardi. Una crescita dovuta principalmente all’aumento delle compravendite immobiliari e, in parte, della surroga e sostituzione. Fenomeno, quello della sostituzione e surroga, che è ora in fase di rapida diminuzione e che quindi influenza in maniera importante questo secondo segno negativo dell’erogato. In quest’ultimo trimestre la quota delle nuove operazioni per l’acquisto incide per l’87,5% del totale mentre la restante parte, 12,5%, è quella legata a sostituzione e surroga. Se guardassimo al solo ambito delle nuove operazioni a supporto di un acquisto immobiliare noteremmo che il calo trimestre su trimestre si ridurrebbe a -3,2%.

In tutto il 2017 sono stati erogati 47.652 mln di mutui, con una variazione di -4,0% rispetto al 2016. Relativamente alle sole nuove operazioni di finanziamento legate all’acquisto di un abitazione nel 2017 si registra un calo del -0,6% rispetto al 2016.

MACROAREE

Analizzando il dato relativo all’andamento delle erogazioni per macroarea si nota che il calo che ha caratterizzato il quarto trimestre è più accentuato nel Nord Ovest e Centro Italia, lievemente più contenuto su Nord Est e Meridione e addirittura con segno positivo per quel che riguarda le isole.

Analizzando i dati cumulativi dell’anno 2017, le macroaree del Nord Ovest e delle Isole sono quelle che meno soffrono il calo complessivo delle operazioni  di finanziamento (-2,2%). Leggermente più marcata la diminuzione nel Nord Est (-3,5%). Più deciso invece in Italia Meridionale (-5%) e nel Centro Italia (-6,6%).

REGIONI

Anche per quel che riguarda le regioni, notiamo che nel quarto trimestre 2017 sono solo due le realtà che crescono: stiamo parlando della Basilicata (+2,6%) e soprattutto della Sardegna la cui performance in questo quarto trimestre è stata particolarmente in controtendenza rispetto al resto delle regioni Italiane. Ha fatto registrare un incremento di volumi che va oltre il 32%.

PROVINCE

Nel quarto trimestre 2017 sono 16 le province italiane che hanno evidenziato variazioni in aumento dei volumi erogati. Tra le più importanti per volumi da segnalare le performance della provincia di Sassari.

Assistiamo al sorpasso di Milano (1.424 mln) per volumi finanziati alle famiglie nei confronti di Roma (1.396 mln), il cui calo importante in questo trimestre (-19,3%) le fa perdere lo scettro di provincia principe per volumi erogati.

I TASSI D’INTERESSE

A marzo 2018 il tasso Euribor (3 mesi) continua a diminuire (-0,33%). l’Eurirs (25 anni) ha toccato il minimo ad Agosto 2016 con 0,76%  per poi iniziare una fase di crescita fino all’1,55% registrato a marzo 2018.

CONCLUSIONI

Nel 2017 si rileva un calo della domanda di mutui rispetto al 2016 che tenderà a stabilizzarsi. I principali indici dei tassi di riferimento sono ancora a livelli molto bassi, le banche applicano spread convenienti e i valore delle abitazioni si mantiene a valori interessanti. Permarranno quindi buone opportunità per le famiglie che vorranno acquistare un’abitazione nel 2018.

La politica monetaria espansiva della Bce verrà ridotta, ma proseguirà con 30 miliardi di euro da gennaio a settembre 2018, garantendo liquidità ai mercati ancora a lungo e lasciando presagire una sostanziale stabilità dei tassi nel futuro prossimo.

In generale il 2018 dovrebbe far intravvedere una tenuta delle erogazioni di credito con volumi compresi tra i 48 e i 50 miliardi di euro. La quota delle surroghe è destinata a ridursi ulteriormente, accentuando il fenomeno già in corso, dando maggiore peso dunque alle operazioni di acquisto.                             

Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA

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Prosegue la risalita dei prezzi nella città che notoriamente anticipa anche le tendenze immobiliari. Nella seconda parte del 2017 i valori immobiliari di Milano registrano un aumento del 2,5%.

Trend prezzi Milano città

Variazione % prezzi macroaree IIsem2017 su Isem2017

CENTRO: PREZZI STABILI E DOMANDA DIVERSIFICATA

Sono sostanzialmente stabili i prezzi nel centro della città. Nel quartiere di Porta Romana-Crocetta si registra un lieve aumento di acquisti per investimento, in particolare di bilocali da  250-300 mila €. Per questa finalità piace soprattutto la zona di via Orti e limitrofe dove se ne trovano all’interno di stabili di ringhiera “Vecchia Milano” ed acquistabili, in buono stato, a prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Valori simili anche per gli immobili situati in via della Commenda. Mercato più signorile ed esclusivo quello che si sviluppa nel tratto che va da Crocetta a Missori. Qui si muove una clientela alla ricerca di immobili di prestigio che possono raggiungere punte di 8000 € al mq in piazza della Guastalla e una media di 6000-7000 € al mq in piazza Mondadori, via Quadronno, via Vigoni. Si ricercano tagli superiori a 100-120 mq da parte di una clientela che desidera immobili di prestigio. Non lontano sorge piazza Medaglie d’Oro dove, per una soluzione ristrutturata, si spendono mediamente 6000 € al mq. I valori immobiliari delle zone di Brera e corso Garibaldi sono stabili. Cresce l’interesse per l’area intorno alla “Fondazione Feltrinelli” all’interno della quale è operativa, da alcuni mesi, la sede della  “Microsoft”. In questo momento c’è interesse per la zona di via Pasubio, via Maroncelli e per il tratto di via Farini a ridosso di piazzale Baiamonti. Si stanno acquistando piccoli tagli in immobili popolari di ringhiera a cifre che non superano i 200-250 mila €. E’ un’area in cui l’interesse cresce sia come prima casa sia come investimento. Piacciono sempre, soprattutto agli inquilini giovani alla ricerca di immobili in affitto, la zona di corso Como e piazza XXV Aprile. I prezzi per le soluzioni “Vecchia Milano” in ottimo stato sono di 6000 € al mq con top prices di 7000 € al mq per le soluzioni particolarmente signorili ed in ottimo stato. Una soluzione da ristrutturare costa mediamente 4500 € al mq. Sempre molto ricercate via Moscova, corso Garibaldi, via Varese, via Volta e  via San Marco dove si registrano valori medi di 6000 € al mq per immobili da ristrutturare, 7000-8000 € al mq in ottimo stato e punte di 10.000-12.000 € al mq per le soluzioni nuove.

BOVISA-SEMPIONE: RIALZO DEI VALORI TRAINATO COMASINA, FARINI E ISOLA

La macroarea che segnala l’aumento dei prezzi più importante è quella di Bovisa-Sempione (+4%)  grazie al trend di diverse zone, tra cui Bovisasca, Comasina,  Maciachini ed Isola.

Prezzi in rialzo nei quartieri di Comasina e Bovisasca. Il rialzo più marcato dei valori immobiliari nel quartiere Comasina è dovuto alla presenza di prezzi molto contenuti che stanno attirando l’attenzione sia di acquirenti di prima casa e sia di investitori (con budget inferiori a 100 mila €). In zona infatti si registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, da lavoratori fuori sede attratti dai collegamenti (due fermate di metropolitana e la stazione del passante ferroviario). La Comasina offre prevalentemente  edilizia popolare ed i valori immobiliari si aggirano intorno a 1200-1300 € al mq. Da segnalare una presenza di acquirenti cinesi che, non riuscendo più ad accedere al mercato più costoso di Paolo Sarpi, sta ora orientandosi in questa zona. Cercano trilocali con cucina abitabile. Nella Bovisasca c’è  invece un mercato più interno, alimentato prevalentemente da persone residenti, da sempre, nel quartiere. Qui prevalgono le soluzioni in edilizia civile degli anni ’70 che in buono stato si scambiano a 1600-1800 € al mq. Molto apprezzate le abitazioni situate a Villaggio Bovisasca (via Cerkovo e limitrofe) dove ci sono villette a schiera, bifamiliari e condomini di piccole dimensioni le cui quotazioni medie sono di 2200 € al mq.

Nella zona di Farini-Isola si registra un aumento di richieste per gli immobili posizionati in via Carlo Farini e limitrofe, in particolare nel tratto più vicino al quartiere Isola che, a causa anche dei prezzi più elevati, resta inaccessibile ha chi un budget contenuto. Tra gli acquirenti molte giovani coppie e lavoratori presso le aziende che si sono insediate nel distretto di Porta Nuova. In aumento gli acquisti migliorativi da parte di persone che abitano già nel quartiere. La domanda si orienta soprattutto su trilocali o bilocali. La maggioranza degli immobili sono stabili di ringhiera che, in zona Farini, hanno prezzi medi di 2500-3000 € al mq per scendere poi a 1800 € al mq quanto più ci si avvicina a via Lancetti. La maggior parte degli immobili dell’Isola (via Borsieri, via Bassi, via Pollaiuolo, via del Verme) sono stabili di ringhiera; a seguire,  stabili d’epoca degli anni ’20 ed infine condomini degli anni ’70. Una soluzione usata nelle vie più richieste (via Borsieri, via Volturno, via Pastrengo, via Confalonieri) si scambia a prezzi medi di 4000 € al mq.  Nella restante parte dell’Isola le quotazioni scendono a 3000-3500 € al mq.

A Maciachini i prezzi sono in ripresa perché si sono compravendute soprattutto abitazioni in buono stato. Sul mercato molte seconde case, non utilizzate. Ad acquistarle famiglie e giovani coppie che vivono in zona oppure investitori che, con meno di 150 mila €, possono acquistare un bilocale in discreto stato da poter mettere a reddito. Una delle zone preferite da chi acquista in zona è quella che si sviluppa presso la MM di Dergano (via Manzotti, via Livigno, via Avignone e limitrofe) dove si trovano sia abitazioni degli anni ’60-’70 sia dei primi anni 2000 a prezzi medi di 2500 € al mq. Le quotazioni scendono per le soluzioni posizionate in viale Jenner, soprattutto per  quelle in stile Vecchia Milano e che spesso necessitano di interventi di ristrutturazione (1200 € al mq) e per quelle posizionate in via Imbonati nel tratto da Monte San Genesio alla fermata della metropolitana di Maciachini (anche qui sui 1200 € al mq). Più quotata la parte che va da Monte San Genesio alla fermata della metropolitana di Dergano (un buono stato si scambia a 1500 € al mq). Sono in corso diversi interventi di nuova costruzione in seguito a recuperi di ex fabbricati dismessi sia residenziale che terziari). Il nuovo si scambia a 3500 € al mq.

LODI-CORSICA: QUOTAZIONI E RICHIESTE IN RISALITA

In aumento del 3,5% i valori nella macroarea di Lodi-Corsica: tra i quartieri con valori in aumento si segnalano Montenero, Umbria-Martini e Corvetto-Grigioni-Brenta. Viale Montenero è apprezzato sia da investitori e sia da acquirenti di prima casa che cercano piccoli tagli. Piace perché fuori dall’area “C”, perché è ricca di locali e per questo attira giovani acquirenti. I valori in questa zona sono in aumento grazie alla presenza di investitori e di acquirenti di prima casa. I primi acquistano prevalentemente monolocali e bilocali tagli di cui c’è una discreta offerta in zona. Tra gli investitori si contano anche genitori di studenti della Bocconi. Ci sono anche acquirenti di prima casa spesso orientati su tagli più grandi. Le zone più richieste sono viale Montenero, via Carlo Botta e piazzale Libia. Viale Montenero è in cima alle preferenze degli investitori e di coloro che cercano una casa “Vecchia Milano”. Le quotazioni sono di 5000-5500 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 3300-3600 € al mq per quelle da ristrutturare. Valori più alti si possono raggiungere per le soluzioni posizionate in piazzale Libia dove si raggiungono 5000 € al mq per le soluzioni in buono stato e 6000 € al mq per quelle ristrutturate. Nelle traverse di viale Montenero più vicine a viale Umbria  e su viale Umbria,  i valori  delle abitazioni usate scendono a 2500-3000 € al mq dal momento che l’offerta immobiliare è di tipologia più popolare. Apprezzate anche le abitazioni presenti in  viale Caldara dove le tipologie usate costano 3600 € al mq.  Nella zona di viale Molise e dintorni (Cesare Lombroso, Cadibona, Monte Velino) a ridosso del Mercato Ortofrutticolo prevalgono gli immobili di tipologia popolare degli anni ’50-’60 che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq. Ad acquistarli sono potenziali acquirenti con budget più contenuti oppure investitori che comprano monolocali a 50-60 mila € da mettere a reddito affittandoli a 500 € al mese. Tra viale Molise e viale Umbria, intorno a piazza Martini, si sviluppa una zona degli anni ’60-‘70 con prezzi più elevati  (3000-4000 € al mq) dove acquistano soprattutto famiglie. Ci sono anche investitori ma con l’ottica di acquistare immobili da ristrutturare e poi rivenderli, a 4500 € al mq,  dopo averli ristrutturati. Mercato a se stante quello compreso tra viale Umbria e via Cadore dove gli scambi non sono elevati e per un bilocale in ottimo stato si possono superare i 400 mila €. Non lontano da Piazzale Martini stanno sorgendo delle nuove costruzioni a 5000 € al mq mentre in Campionesi angolo via Cadore si spendono mediamente 7000 € al mq. Nelle zone di Corvetto, Brenta e Grigioni si rileva un lieve aumento delle quotazioni attribuibile soprattutto alla zona Grigioni dove si concentrano molte richieste di acquisto. Il quartiere in questione prende il nome dall’omonimo architetto che lo costruì negli anni ’70 e conta circa 3500-4000 unità abitative, la maggioranza delle quali  bilocali. Ad acquistare in zona sono quasi sempre persone che già vivono o hanno vissuto nel quartiere e che lasciano una situazione di affitto o si avvicinano (o si staccano) dalla famiglia di origine. In via Codogno, via Fratelli Rosselli, via Sulmona ci sono condomini degli anni ’60 che, in buono stato, si scambiano a 2600-2700 € al mq mentre da ristrutturare vanno da 2000-2300 € al mq. In questa zona si registrano anche tanti acquisti di investitori, spesso società costruttrici che comprano soluzioni da ristrutturare a 2000 € al mq da rivendere. In zona è in atto infatti un cambio generazionale che sta portando sul mercato numerosi immobili degli anni ’70 allo stato originario.

NAVIGLI-FAMAGOSTA: INVESTITORI A CACCIA DI PICCOLI TAGLI GRAZIE A “SYMBIOSIS” E “FONDAZIONE PRADA”

+2,8% l’incremento dei valori immobiliari nella macroarea di Navigli-Famagosta. 

Mercato immobiliare dinamico nell’area che si sviluppa intorno alle vie Villoresi, Carlo D’Adda, Lombardini, Carlo Torre. Ci troviamo, infatti, a ridosso dei Navigli e poco lontano dalle fermate della metropolitana di “Porta Genova” e “Romolo”. Ad acquistare sono spesso persone che già vivono nel quartiere e ne apprezzano i servizi e la tranquillità. Si acquistano soprattutto bilocali di cui c’è abbastanza offerta in seguito a numerosi frazionamenti avvenuti negli anni passati. L’offerta immobiliare è eterogenea e spazia da soluzioni all’interno di immobili d’epoca del XIX e XX secolo ad appartamenti in condomini degli anni ’60-’70. I primi, in buono stato, si valutano mediamente 4000-4300 € al mq mentre i secondi possono essere valutati intorno a 3800-4000 € al mq. In questa zona acquistano anche alcuni investitori (famiglie in particolare) con budget inferiore a 250 mila €, cifra con cui riescono ad acquistare dei piccoli tagli da mettere a reddito. Numerose le case vuote presenti in zona e messe in vendita da eredi. Su viale Cassala, a causa della presenza del traffico, i valori scendono a 3300-3500 € al mq. Chi ha un budget più elevato si rivolge alla zona pedonale dei Navigli, non lontana ma con dinamiche completamente diverse legate anche ad una minor offerta presente sul territorio. Lungo l’Alzaia Naviglio Grande e Ripa di Porta Ticinese si possono acquistare case tipiche di ringhiera Vecchia Milano che, ristrutturate, si scambiano a prezzi medi di 5000 € al mq con punte rare di 6000 € al mq per le soluzioni in ottimo stato con vista sul Naviglio. In questa zona prevalgono soprattutto gli acquisti di prima casa. In lieve aumento le quotazioni degli immobili in via Ripamonti-Val di Sole. Parliamo di un’area che si sta rivalutando grazie alla presenza della “Fondazione Prada” e del futuro complesso di “Symbiosys”: entrambi gli interventi stanno attirando investitori che acquistano piccoli tagli da mettere a reddito a  non più di 200 mila €. Un bilocale in zona si può affittare mediamente a 700 € al mese. Altra zona che piace agli investitori è quella a ridosso dello IEO. Mercato a se stante, prevalentemente interno, quello di Ripamonti-Val di Sole dove per le soluzioni degli anni ’70 si registrano prezzi medi di 3100-3300 € al mq. Piacciono gli immobili sorti una decina di anni fa e  situati nelle traverse di via Ripamonti (via Lorenzini e limitrofe). Su via Ripamonti i prezzi sono di 2800 € al mq per scendere a 1800 € al mq nel tratto finale del Vigentino. Si segnala un generale interesse per le nuove costruzioni di cui si apprezza soprattutto il risparmio energetico e l’abbattimento dei costi condominiali.

VERCELLI-LORENTEGGIO: VINCONO GLI ACQUISTI PER USO INVESTIMENTO

La macroarea di Vercelli-Lorenteggio segnala un aumento dei valori del 2% grazie anche al mercato decisamente dinamico della zona di Porta Genova, viale Coni Zugna, via Solari, via Savona e via Tortona dove i prezzi sono in leggero rialzo. Forte la componente di domanda ad uso investimento, alimentata da coloro che acquistano per mettere a reddito o da  genitori che comprano per i figli studenti. Hanno un budget inferiore a 300 mila €. Su viale Papiniano, corso Genova e viale Coni Zugna le quotazioni di un buon usato oscillano intorno a 4500-5000 € al mq. Si sale a 5200-5500 € al mq per gli immobili posizionati in corso Genova e nelle sue traverse. Su via Savona e su via Tortona, apprezzate soprattutto da un target più giovane, i valori di una soluzione ristrutturata arrivano a 5000 € al mq. Su viale Papiniano e in via Solari sono presenti dei cantieri di nuova costruzione i cui valori si aggirano intorno a 6000-7000 € al mq.

CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA: LE NUOVE COSTRUZIONI VIVACIZZANO IL MERCATO

La macroarea di Città Studi-Indipendenza registra un rialzo delle quotazioni dell’1,8%, in seguito al trend dei  valori della zona di  corso XXII Marzo-Dateo. Su corso XXII Marzo prevalgono per lo più gli acquisti di prima casa. Parliamo di una zona con un’offerta qualitativa medio alta dove si concentrano anche immobili di particolare prestigio (via Marcona, via Hajech, via Piolti de’ Bianchi) dei primi anni del 1900 valutati, se ristrutturati, fino a 6000 € al mq. Su corso XXII Marzo una soluzione in buono stato si vende intorno a 4000 € al mq. Quotate  7000 € al mq le soluzioni signorili in buono stato che si affacciano su piazza Grandi.  La zona è stata interessata da interventi nuovi tra cui l’ex area di Porta Vittoria che,  sbloccato, porterà sul mercato numerosi immobili. In zona sono presenti altri interventi di nuova costruzione in via Cena e via Poma a prezzi medi di 7000 € al mq. I valori scendono a 3500- 4000 € al mq nella zona compresa tra viale Piceno e corso XXII Marzo a causa del maggiore traffico presente. Si registra un aumento di interesse da parte degli investitori grazie anche alla futura fermata della metropolitana che sorgerà in piazzale Susa.

STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI: MOLTI INTERVENTI DI RECUPERO

Un’altra macroarea interessante per i lavori in corso e che è quella di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+1,4% nella seconda parte del 2017) grazie sia all’andamento del quartiere di Buenos Aires-Venezia sia dell’area di Fabio Filzi dove si indirizzano sia investitori sia acquirenti di prima casa. Agli investitori piace la vicinanza alla Stazione Centrale. Non mancano operazioni di frazionamento su tagli molto ampi al fine di ricavare poi piccoli tagli. In via Fabio Filzi gli stabili vanno dai primi anni del 1900  fino agli anni ’60 e, in buono stato, hanno quotazioni medie di 4000-4500 € al mq che salgono a 5000 € al mq per le abitazioni più signorili che sorgono nelle strade di congiunzione tra via Filzi e via Vittor Pisani. I valori scendono a 3000 € al mq per le soluzioni posizionate oltre via Galvani. Interessante movimento in via Pirelli, nel tratto compreso tra via  Gioia e via Fara. Zona che ha visto molti cambiamenti col trasferimento degli uffici di “Bnp Paribas” nel Palazzo Diamante tempo fa e che ora assiste ad  un altro intervento che potrebbe contribuire a riqualificare questa zona: il recupero della Torre Galfa all’incrocio tra via Galvani e via Fara. Il grattacielo avrà una doppia destinazione alberghiera e residenziale signorile. In questo momento in via Pirelli una soluzione usata in buono stato di vende a 4000 € al mq con punte di 5000 al mq per i tagli più piccoli.  Altro intervento che interessa la zona Gioia è il recupero dell’ex sede Inps. Tutto questo fermento immobiliare, ma soprattutto il trasferimento di molte sedi aziendali in questa zona, sta avendo un interessante impatto sul mercato delle locazioni che vede  una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede.

FIERA-SAN SIRO: COMPRAVENDITE TARGATE PRIMA CASA E EFFETTO CITY LIFE

La macroarea Fiera-San Siro registra un aumento delle quotazioni dello 0,7%. Nella zona di Fiera- Monterosa il mercato è dinamico e si segnalano prevalentemente acquisti di prima casa. L’offerta inizia a contrarsi, si riesce a trattare meno il prezzo e i tempi di vendita sono diminuiti. Iniziano ad arrivare le prime richieste da parte di coloro che lavoreranno presso le sedi di “Allianz” e “Generali” a City Life e che si aggiungono a coloro che lavorano già presso le aziende vicine. Il completamento di “City Life” con l’apertura dello Shopping District ha mutato la percezione della zona a residenti e non, e ha indirizzato l’attenzione dei potenziali acquirenti verso vie limitrofe come via Albani, piazzale Arduino, viale Berengario. Le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni presenti in via Monterosa e strade limitrofe e via Dominichino dove si concentrano prevalentemente immobili più signorili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni si aggirano intorno 4000-5000€ al mq. Valori simili anche per le case che ci sono in via Montebianco e per le villette presenti in via Mosè Bianchi. Nell’area che va da via Monterosa verso piazzale Arduino (Vecchia Fiera) le quotazioni di un buon usato degli anni ’60-’70 si aggirano intorno a 4000 € al mq. Per gli immobili meno signorili, a volte privi di ascensore i valori scendono anche a  3000-3500 € al mq. Quotazioni simili anche per le abitazioni situate a ridosso della fermata della  metropolitana “Lotto”.

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Il trend a livello nazionale conferma i segnali positivi che arrivano dal mercato. Anche se la crescita sta rallentando, lontana da quella a due cifre del 2016, a livello Italia le transazioni residenziali nel 2017 sono state 542.480 con un aumento del +4,9% rispetto al 2016.

Tutte le principali città della Penisola hanno mostrato volumi in leggero aumento, ad eccezione di Bari che ha fatto segnare +15,1%. L’unica realtà in ribasso è Bologna con -3,3%.

Continua dunque il percorso di fuoriuscita da una crisi che dura ormai da 10 anni, grazie ai prezzi più accessibili, ai mutui più convenienti e ad una generale ripresa di fiducia.

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Comprare casa è una delle spese maggiori che le famiglie italiane, e non solo, devono sostenere. L’Ufficio Studi Tecnocasa ha messo a confronto i prezzi al mq degli immobili situati nelle città europee più rappresentative dove il Gruppo è presente, ovvero Italia, Spagna, Ungheria e Polonia. Roma svetta superando i 3 mila Euro al mq, mentre Cracovia vede valori medi intorno a 1.600 Euro al mq.

Grazie alla collaborazione con l’Ufficio Studi Tecnocasa spagnolo, è stato possibile ricavare anche il numero di annualità di stipendio necessarie per comprare casa. Si è presa come riferimento un’abitazione di 80-90 mq e si è supposto che tutto il reddito fosse destinato al suo acquisto. Dai dati si evince che la città in cui l’acquisto della casa è più conveniente è Madrid, dove sono 6,4 le annualità necessarie, che salgono a 9,9 a Barcellona. Il gap Milano-Roma è invece decisamente inferiore: nel capoluogo lombardo servono poco più di 9 annualità, mentre nella Capitale si arriva a 10.

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BOX

Nel primo semestre del 2017 il rendimento annuo lordo di un box nelle grandi città si è attestato intorno al 6,0%. Tra le grandi città quelle che, nello stesso periodo, hanno registrato rendimenti più elevati sui box sono Bari (8,7%) seguita da Palermo (7,9%).  Si tratta di città dove i prezzi dei box sono più contenuti rispetto alla media delle altre metropoli e questo incide positivamente sui rendimenti.

APPARTAMENTI

Nel primo semestre del 2017 l’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane ci dice che il rendimento annuo lordo nelle grandi città si è attestato intorno al 4,9%. Tra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona (5,9%) e Palermo (5,5%).

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Il Festival di Sanremo è iniziato e in città stanno ancora arrivando tutti coloro che gravitano intorno all’evento (giornalisti, security, coloro che seguono l’organizzazione) che cercano in affitto (per circa due settimane).

A questi si aggiungono anche coloro che approfittano dell’evento per trascorrere una settimana di vacanza in città. Nella settimana dello svolgimento del festival per un bilocale di 3-4 posti letto si spendono intono a 600-700 €.

Questo interesse per la cittadina già nota per la sua attrattività turistica determina un costante interesse per l’acquisto della casa vacanza ricercata soprattutto da acquirenti lombardi e piemontesi che la utilizzano anche durante il periodo invernale per il clima favorevole e ne apprezzano la vicinanza alla Costa Azzurra. Negli ultimi tempi si registrano anche compravendite da parte di acquirenti francesi. L’acquirente di casa vacanza in questo momento mira a bilocali ristrutturati, possibilmente con terrazzo e vista mare.

Una delle zone più apprezzate della cittadina che ospita il famoso Festival di Sanremo è l’area centrale che da via Matteotti e corso Garibaldi scende verso il mare.

Da qualche tempo Via Matteotti, sede dei più prestigiosi negozi e anche del Teatro Ariston che parte da Piazza Colombo ed arriva fino al Casinò, è stata interamente pedonalizzata.

Tra le varie tipologie di immobili qui si trovano anche delle soluzioni di prestigio con quotazioni che arrivano a toccare i 4500-4700 € al mq. Mediamente nelle zone centrali i prezzi sono di 2200 € al mq per un medio usato e di 3150 € al mq per quelle in buono stato. Per chi avesse budget più contenuti possiamo indicare la zona Pigna, decisamente centrale e caratterizzata da prezzi contenuti (per un bilocale si possono spendere anche 70 mila €).

Vari sono i casi di persone che, dopo la pensione, decidono di trasferirsi definitivamente in città, potendo così fare delle passeggiate, anche in pieno inverno, sulla nuova pista ciclabile che costeggia il mare.

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Il mercato degli immobili per l’impresa chiude il 2017 con la sensazione che qualcosa si stia muovendo e gli operatori sono ottimisti per il 2018. Soprattutto il versante capannoni e quello retail mettono in evidenza come ci sia interesse per questi asset sia da parte degli utilizzatori e sia da parte degli investitori.

CAPANNONI

Il segmento dei capannoni è quello che si sta dimostrando più vivace a conferma dell’interesse che c’è sia da parte degli investitori ma soprattutto da parte degli imprenditori che devono utilizzare queste strutture. Infatti, in alcune aree è in corso la ricerca di grandi spazi così come si segnalano anche richieste di terreni per poter costruire capannoni di ampie dimensioni da destinare a depositi, magazzini oppure a strutture per la logistica, sempre più ambite in seguito al potenziamento dell’e-commerce. I prezzi dei capannoni, anche di quelli ben posizionati lungo importanti arterie di collegamento, sono al momento particolarmente allettanti.

NEGOZI

Il mercato dei locali commerciali si caratterizza per un buon dinamismo che ha interessato, in particolare, le soluzioni posizionate sulle vie di passaggio che sono sempre più ricercate sia da parte dei più importanti brand (in particolare sulle top location) sia da parte degli investitori, i quali puntano soprattutto a queste posizioni per ottenere rendimenti dal 6 al 10% annuo lordo (che si abbassano per posizioni top). Per queste tipologie le prospettive sono abbastanza rosee anche sul versante delle locazioni dove la domanda è decisamente vivace. In difficoltà i locali commerciali posizionati nelle vie non di passaggio. Continua il buon momento del settore della ristorazione.

UFFICI

Anche sugli uffici si nota una ripresa delle compravendite ma la nostra rete segnala ancora una discreta debolezza per questo segmento ad eccezione delle tipologie che sono posizionate in zone centrali e facilmente raggiungibili. Anche le strutture direzionali poste in zone periferiche ma servite terranno, così come quelle di nuova costruzione, mentre è più difficile che lo facciano quelle di vecchia generazione a causa degli alti costi di gestione. In alcune città si sta procedendo anche al cambio di destinazione d’uso in residenziale per tutti quegli uffici che non presentano caratteristiche appetibili.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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Il momento positivo del mercato dei mutui in Italia prosegue. Le erogazioni nel nostro Paese sono in aumento da tre anni consecutivi. La spinta alla crescita sembra però  aver diminuito la sua forza soprattutto nella lettura delle ultime rilevazioni trimestrali. Il mercato sembra dunque aver trovato la sua dimensione e il calo delle surroghe e sostituzioni compensa la crescita delle operazioni di acquisto.

Si rileva dal lato della domanda un moderato calo delle interrogazioni di mutui rispetto allo scorso anno. I principali indici dei tassi di riferimento sono ancora a livelli molto bassi, le banche applicano spread convenienti e le quotazioni immobiliari rimangono interessanti: in questo scenario sono buone opportunità per le famiglie che vogliono affacciarsi all’acquisto dell’abitazione.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato i dati di coloro che hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le agenzie a marchio Kìron ed Epicas, individuando così le caratteristiche socio-demografiche di questo mercato a livello nazionale.

L’analisi si riferisce al I semestre 2017.

ETA’

Il 72% di coloro che hanno acceso un mutuo nella prima parte del 2017 ha un’età compresa tra 18 e 44 anni, con la percentuale maggiore nella fascia tra 35 e 44 anni.  A livello nazionale l’età media è di 39,7 anni. Al crescere dell’età diminuisce la percentuale di coloro che ricorrono al mutuo. A livello di macroaree geografiche il risultato è simile con l’eccezione  della macroarea nord-orientale che raccoglie il 40,8% dei mutui nella fascia di età più bassa (18-34 anni).

PROVENIENZA

L’85,6% dei cittadini finanziati nel nostro Paese è di origine italiana. Rispetto ai semestri precedenti è in diminuzione la percentuale degli stranieri passata dal 17,3% del II semestre 2016  al 14,4% del I semestre 2017. Quest’ultima percentuale sale al 33,5% nelle regioni dell’Italia Nord Orientale.

DURATA

La durata media del mutuo si aggira intorno a 24 anni come si può vedere dal grafico sottostante. La maggioranza dei mutui stipulata (70,2%) ha una durata compresa tra 21 e 30 anni.

TIPOLOGIA

Per quanto riguarda la tipologia di mutuo si nota come il tasso fisso prevalga con il 74,1% delle preferenze.

IMPORTO MEDIO

Il 39,1% dei mutui stipulati riguarda un importo compreso tra 100 e 150 mila €, seguito da un 37,9% che ha un importo compreso tra 50 e 100 mila €. L’importo medio del mutuo a livello nazionale si aggira intorno a 113.700 €. L’importo medio più elevato, 121.354 €, si regista nella macroarea dell’Italia centrale. L’Italia nord orientale e nord occidentale registrano un importo medio di mutuo superiore alla media, mentre l’Italia meridionale ed insulare registra importi di mutuo più bassi, come è ovvio che sia visto anche i prezzi immobiliari più contenuti.

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