CAPANNONI

Sui capannoni, negli ultimi tempi, si registra un aumento delle richieste di acquisto: i prezzi, ormai a livelli decisamente contenuti (dal primo semestre del 2008 i valori sono diminuiti di oltre il 30%) spingono all’acquisto gli imprenditori che hanno capitale a disposizione, una discreta solidità patrimoniale, che sono ben radicati nel territorio e che, allo stesso tempo, hanno sicuri piani di sviluppo. In molti casi si tratta di aziende che lavorano per il mercato estero. Dalle nostre analisi risulta che tra coloro che cercano capannoni in acquisto, il 22,3% sono imprese di tipo artigianale, a seguire con il 18% gli investitori mentre il 13% è rappresentato da aziende di produzione. Sul versante delle locazioni, dove si concentra la maggioranza delle richieste (72%), la fa da padrone la ricerca da parte di artigiani, seguiti al secondo posto da chi è interessato a spazi per erogare servizi per automobili, in particolare per aprire autofficine. Segue poi la logistica dominata da operatori italiani e con un 10,8% di richieste gli imprenditori del settore del fitness per aprire palestre.

NEGOZI

Il settore commerciale evidenzia una maggioranza di richieste di immobili in locazione. La percentuale di chi acquista è pari al 15,1% e di questi, poco più della metà, sono acquisti ad uso investimento. Tra le richieste di locazione invece il 21,9% riguarda immobili per avviare attività di ristorazione e somministrazione, a seguire con il 12,9% chi vuole aprire un negozio di abbigliamento. Il 12,1% avvierebbe un negozio di alimentari, il 10,6% un’ attività di servizi. Chi intende aprire un ristorante o una pizzeria cerca soluzioni dotati di canna fumaria, sempre più difficili da trovare sul mercato e predilige le zone di passaggio pedonale, elemento fondamentale anche per chi vuole lanciarsi nella vendita di abbigliamento. Occorre però dire che chi è in grado di crearsi una vetrina virtuale sugli strumenti social, può permettersi una vetrina reale anche in vie non di passaggio: questa tendenza è in atto negli ultimi anni soprattutto fra gli imprenditori più giovani. Interessante sottolineare che chi svolge erogazione di servizi vede prevalere soprattutto gli studi professionali e gli studi medici che oramai, sempre più spesso, invece di cercare l’ufficio tradizionale preferiscono essere presenti “in strada”, optando anche per vie non di passaggio, decisamente meno costose.

UFFICI

Anche il segmento degli uffici registra prevalentemente richieste di locazione (80,4%). In genere sono studi professionali alla ricerca di sedi di rappresentanza e che prediligono ancora le zone centrali. Quando possono si associano per abbattere i costi. Le grandi aziende nazionali e multinazionali invece preferiscono i centri direzionali, soprattutto quelli di nuova generazione possibilmente insediati in zone ben collegate e ben servite da mezzi di trasporto. Infatti in grandi città come Milano e Roma sono diversi gli interventi di nuova costruzione sul direzionale che stanno attirando l’interesse di importanti realtà nazionali e non ( a Milano ci sono Porta Nuova, City Llife, Symbiosis mentre a Roma spicca la nuova sede di Bnl alla Stazione Tiburtina chiamata “Orizzonte Europa”).

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La domanda immobiliare è ancora in crescita, l’interesse per l’acquisto grazie ai prezzi più bassi e ai mutui più convenienti è ancora vivo. Da quando è iniziato il ciclo ribassista dei valori immobiliari c’è stata una perdita media del 40%. L’offerta, soprattutto su immobili di qualità, inizia invece a diminuire e questo potrebbe creare tensioni dei prezzi al rialzo.

I tempi di vendita sono in diminuzione, in particolare nei casi in cui  il prezzo a cui è proposto l’immobile sul mercato è in linea con la capacità di spesa dei potenziali acquirenti. Gli ultimi dati ci dicono che siamo intorno a 145 gg nelle grandi città, 171 gg nell’hinterland delle grandi città e 162 gg nei capoluoghi di provincia.

I dati sulle compravendite realizzate dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete rilevano un aumento della domanda di casa ad uso investimento, quindi per essere messa a reddito, grazie ai rendimenti annui lordi che si riescono ad ottenere, attualmente  intorno al 4,8%. Questo trend è stato riscontrato soprattutto nelle città e località minori  con forte attrattività turistica e con atenei o aziende importanti.

I bilocali e i trilocali restano le tipologie più richieste, con il bilocale che talvolta torna in testa alle preferenze degli acquirenti. Maggiori difficoltà si segnalano per i monolocali perché  il ribasso dei prezzi ha determinato un gap minore rispetto ai bilocali e, di conseguenza, questi ultimi sono diventati più appetibili. Si conferma la tenuta dei valori degli immobili in buono stato e delle soluzioni di prestigio che, grazie alla bassa offerta presente sul mercato, hanno retto meglio alla crisi immobiliare.

Le nuove costruzioni si stanno lentamente smaltendo grazie al ribasso dei prezzi immobiliari e ai segnali di ripresa del mercato. I  costruttori inoltre stanno, con prudenza, riprendendo in mano i piani di sviluppo o completano quelli interrotti a causa della crisi di mercato. Iniziano infatti a ripartire progetti, finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici.

Sul versante delle locazioni continua l’avanzata del canone concordato (passato da 19,1% del 2015 al 24,8% del 2016) che, grazie alla cedolare secca agevolata, incontra il favore di locatori e locatari. Per i prossimi mesi ci aspettiamo una sostanziale stabilità dei canoni, con leggeri ritocchi al rialzo in particolare nelle grandi città. Non si esclude che chi possiede i requisiti per accedere al mutuo possa abbandonare la locazione per scegliere l’acquisto,  con conseguente riduzione della domanda.

Il sentiment espresso dagli operatori delle nostre reti è orientato prevalentemente verso la stabilità dei valori immobiliari anche se, per le grandi città, ci aspettiamo un leggero aumento (tra 0% e +2%) per il 2017, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018.  

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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Prezzi in ribasso e contrazione dei valori pari al 40,1% dal 2008 e sul mercato si possono ancora cogliere delle occasioni.

Con 250 mila € si possono comprare sia bilocali che trilocali. Per esempio chi volesse investire con l’obiettivo di mettere a reddito potrebbe puntare alle zone universitarie prendendo un immobile da affittare agli studenti. In questo caso abbiamo considerato la zona Tiburtina a Roma che grazie alla presenza della metropolitana e della Stazione è apprezzata dagli studenti. Inoltre negli ultimi anni ha subito un processo di riqualificazione con l’insediamento di nuovi uffici. Su Milano, invece, interessanti le zone non troppo centrali con una buona domanda di universitari oppure aree che potrebbero riqualificarsi, come ad esempio la zona a ridosso della Fondazione Prada dove oggi i prezzi sono ancora accessibili. Vale la pena anche prendere in considerazione le località di vacanza: se mai si volesse acquistare la seconda si potrebbe affittare l’abitazione, quando non è utilizzata dai proprietari, per recuperare parte delle spese sostenute.

Se il budget sale a 500 mila € vale quanto detto sopra, ma si potrebbe consigliare di diversificare l’investimento puntando su zone e tipologie immobiliari diverse. A Milano e a Roma si potrebbe optare per le zone centrali. Chi ha uno spirito imprenditoriale più spiccato, ed è quindi propenso a mettersi maggiormente in gioco, potrebbe scegliere un appartamento in centro (o anche in zone semicentrali) nelle città ad alta vocazione turistica come Roma o Firenze, nelle quali si può avviare un’attività di casa vacanza o Bed and Breakfast, vista la buona domanda di immobili in affitto per uso turistico. Da non escludere anche l’investimento in negozi in zone di passaggio che mediamente hanno rendimenti più elevati rispetto al residenziale.

Nel caso il budget da investire sia elevato la scelta migliore sarà diversificare, ad esempio combinando residenziale e commerciale, puntando su zone con una buona domanda di affitto ma anche con immobili che nel tempo hanno garantito un buon livello di rivalutazione, quindi importante anche la location in modo che si possa facilmente smobilizzare il bene se mai si avesse necessità di rientrare in possesso del capitale investito.

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Un bilancio positivo che vede  soprattutto nell’aumento, atteso, delle compravendite immobiliari l’aspetto più importante. I dati, resi pubblici dall’Agenzia delle Entrate,  evidenziano che nei primi nove mesi del 2016 c’è stato un incremento medio delle transazioni del 20,4%.

Un trend significativo dunque, trainato soprattutto dalla diminuzione dei prezzi e dai mutui più accessibili; non dimentichiamo che dal 2007 le abitazioni hanno ceduto il 39,7% del loro valore.

La domanda dinamica e l’offerta che inizia a diminuire, soprattutto sugli immobili di qualità, potrà determinare un’ulteriore contrazione delle tempistiche di vendita e un minor margine di trattativa soprattutto su queste tipologie immobiliari. Se l’immobile è da ristrutturare o presenta degli elementi negativi si compravenderà solo dopo ulteriori ribassi di prezzo.

Sia il segmento della prima casa sia quello ad uso investimento e casa vacanza saranno vivaci.

Le compravendite per il 2017 sono attese ancora in aumento (tra +6% e +8% a livello nazionale) e questo trend interesserà tutte le realtà territoriali. Sul versante prezzi ci aspettiamo una chiusura dell’ anno con un calo tra -2% e 0% e un leggero aumento (tra 0% e +2%) per il 2017 ma solo per le grandi città, mentre per i capoluoghi di provincia e per l’hinterland delle grandi città occorrerà aspettare il 2018.  Anche il sentiment espresso dagli operatori delle nostre reti è orientato in tal senso.

Sul mercato del nuovo iniziano a ripartire progetti, finalizzati alla costruzione di immobili di qualità che garantiscano efficienza energetica e, alla luce degli ultimi eventi, che siano costruiti anche con criteri antisismici.

Sul versante delle locazioni ci aspettiamo una sostanziale stabilità dei canoni, con leggeri ritocchi al rialzo in particolare nelle grandi città. Non si esclude che chi possiede i requisiti per accedere al mutuo possa abbandonare la locazione per scegliere l’acquisto,  con conseguente riduzione della domanda.

L’andamento dell’economia e dell’occupazione,  nonché il comportamento degli istituti di credito che rimarranno comunque prudenti, contribuiranno a confermare o meno questo scenario di mercato. Scenario che vede  nella consapevolezza “del reale valore dell’immobile”  da parte degli  acquirenti,  dei venditori ma soprattutto da parte dei professionisti del settore real estate,  un elemento importante per il corretto funzionamento del mercato. Se così fosse vorrebbe dire che la lunga crisi immobiliare qualcosa, forse, avrà insegnato.

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L’anno in corso si sta concludendo e per questa occasione Mitula, motore di ricerca immobiliare, ha analizzato l’andamento del prezzo medio degli immobili di alcune città italiane al fine di capire l’andamento del mercato immobiliare nel 2016 in Italia. Nello specifico le città analizzate da Mitula sono Milano, Torino, Roma Napoli e Palermo.

Inoltre, Mitula ha stilato la classifica delle 5 città con gli immobili più costosi e la Top 5 delle città dove acquistare una casa costa meno. Tutti i prezzi sono indicati al metro quadro.

Milano- Andamento Prezzo 2016

Nel capoluogo lombardo il prezzo di un appartamento ad oggi è di 3.052 euro al metro quadro, il 4% in meno rispetto gennaio 2016, momento in cui il prezzo ha raggiunto il suo picco (3.179 €), e il 7% in meno rispetto a novembre 2015.  Il costo degli immobili ha avuto la maggiore flessione nel giugno 2016 (-5%).

Torino- Andamento Prezzo 2016

In questa città il costo medio al metro quadro è rimasto sostanzialmente stabile per tutto l’anno, subendo una variazione percentuale rispetto a gennaio 2016 dello -0,3%, con un prezzo medio di 1.886 euro al metro quadro. Il prezzo ha cominciato a scendere nel mese di marzo (-2%) per poi rialzarsi dell’1,7% negli ultimi 6 mesi.

Roma- Andamento Prezzo 2016

Nella capitale il prezzo degli immobili ha subito variazioni durante tutto il corso dell’anno raggiungendo il suo minimo nel mese di maggio (-6.8%), momento in cui ha ricominciato a salire (+6.8% negli ultimi sei mesi), fino ad arrivare a 3.421 euro al metro quadro nel mese di novembre. La variazione di prezzo da inizio anno ad oggi è di circa il 2%.

Napoli- Andamento Prezzo 2016

L’andamento del prezzo durante tutto l’anno non ha registrato particolari fluttuazione, fino al mese di novembre dove il prezzo ha iniziato a salire fino a raggiungere il picco annuale di 3.120 (+3.6 rispetto a gennaio e +4.3 negli ultimi 6 mesi.

Palermo- Andamento Prezzo 2016

Palermo è l’unica città in controtendenza rispetto alle altre analizzate da Mitula: nell’ultimo mese il prezzo delle case è sceso di ben 7.78 punti percentuali rispetto ad ottobre e di oltre il 12% rispetto all’inizio dell’anno. Attualmente il costo al metro quadro è di circa 1.447 euro.

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Questo segmento riguarda una nicchia di mercato caratterizzata da una domanda molto selettiva e da un’offerta che non sempre è all’altezza delle aspettative. Nel secondo semestre del 2015, nelle zone più prestigiose di Milano e Roma, le abitazioni signorili in ottimo stato hanno segnalato rispettivamente un aumento dei valori dello 0,8% e un calo dei prezzi dello 0,4%.

L’analisi dei top prices dal 2008 ad oggi evidenzia un calo dei valori che è tuttavia meno forte di quanto registrato sulle tipologie non signorili. Infatti, anche nel periodo di ribasso dei prezzi, le soluzioni top hanno sostanzialmente tenuto, soprattutto se gli immobili erano in buone condizioni.

Parliamo di soluzioni che interessano un target di acquirenti selettivo ed esigente e questo spiega la presenza di variazioni di prezzo negative. Si tratta di un segmento che interessa abitazioni dal valore spesso superiore al milione di euro, ricercate ed acquistate da persone molto attente e poco propense a cedere sugli standard qualitativi. Il 70,4% degli acquirenti di immobili di pregio è sposato e il restante 29,6% è costituito da single (inclusi separati/divorziati, celibi/nubili e vedovi).

Il 61,7% degli acquisti viene effettuato senza l’ausilio del mutuo.

Nonostante sugli immobili top prices l’offerta sia limitata, negli ultimi tempi si registra una maggiore possibilità di scelta per il potenziale acquirente, dovuta anche agli immobili di nuova costruzione immessi sul mercato, che temporeggia fin quando non trova la casa più adatta alle proprie esigenze.

Dalle analisi sulle compravendite di soluzioni di pregio realizzate dal Gruppo Tecnocasa si evince che il 64,0% ha acquistato un appartamento, a seguire le ville singole con 19,1% ed gli attici con il 9,0%. L’86,5%% ha cercato l’abitazione principale mentre l’8,6% l’ha comprata per investimento ed il 4,9% come casa vacanza.

Piacciono i tagli superiori a 150 mq, luminosi, dotati di posto auto o box. Si apprezza anche la presenza del balcone o del terrazzo, preferibilmente con affacci su piazze importanti o con vista panoramica, di soffitti a volte, cassettoni e affreschi e di un salone di rappresentanza Si ricercano soluzioni inserite in contesti d’epoca, magari da ristrutturare per essere personalizzate e sia le nuove costruzioni.

Storico variazione percentuale prezzi immobili di prestigio

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500 mila € è un budget importante per un acquisto immobiliare anche se bisogna capire qual è l’obiettivo con cui si fa questo tipo di investimento. Sarà questo dunque il punto di partenza.

Se ho intenzione di ottenere una rendita si potrebbe pensare di acquistare dei bilocali o un taglio più grande nelle zone universitarie che da sempre garantiscono un discreto rendimento e soprattutto una continuità della locazione. Quindi si può pensare di puntare su una città universitaria. L’analisi della rivalutazione dell’immobile dal 1998 ad oggi ha evidenziato che le città di Roma e Napoli hanno garantito rivalutazioni immobiliari oltre il 60%.

Per chi avesse uno spirito imprenditoriale più spiccato e mettersi maggiormente in gioco si potrebbe pensare di acquistare un appartamento in centro (ma anche in zone semicentrali) in città ad alta vocazione turistica come Roma o Firenze dove si potrebbe pensare di avviare un’attività di casa vacanza o Bed and Breakfast visto che c’è sempre una buona domanda di immobili in affitto per uso turistico. Nonostante negli ultimi anni l’aumento della tassazione abbia scoraggiato non poco gli acquisti di seconda casa ad uso turistico si potrebbe puntare anche a questo tipo di località, in montagna, al mare  o al lago. Negli ultimi tempi chi acquista la casa vacanza la riserva per se in alcuni periodi e l’affitta in altri periodi, mettendo così a reddito l’immobile.

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L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2004 al I semestre 2015.

L’analisi è stata effettuata nelle grandi città italiane. La curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia “medio usato”. L’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato sul bilocale.

Tra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona (5,7%) e Palermo (5,3%).

Nota: il rendimento annuo lordo di un immobile in locazione è il rapporto tra i canoni di locazione annui (cioè la somma delle 12 mensilità) e il capitale investito per l’acquisto dell’immobile.

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LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA’

Stabili le quotazioni immobiliari a Firenze nella prima parte del 2015. Il semestre ha evidenziato un mercato vivace, aumenta infatti la fiducia da parte dei potenziali acquirenti e di conseguenza cresce il numero di richieste e di compravendite. Tra i progetti in corso in città da segnalare la riqualificazione del complesso di Sant’Orsola (via Panicale, via Guelfa) che prevede la realizzazione di uno studentato da 200 posti letto, bar, musei e ristoranti. Vanno avanti i lavori di realizzazione delle linee 2 e 3 della tranvia che dalla stazione porteranno rispettivamente all’aeroporto e all’ospedale di Careggi, il cui termine è previsto nel 2016. Da segnalare che a ridosso della stazione ci sono numerosi uffici rimasti vuoti che i proprietari stanno provvedendo a trasformare in appartamenti ad uso residenziale attraverso il cambio di destinazione d’uso e che hanno quotazioni medie di 3000-3500 € al mq. In via Squarcialupi è in fase di completamento un contesto di 39 unità di piccolo taglio, circa 40 mq, sorto al posto di una vecchia fabbrica di rubinetti. Sono stati realizzati appartamenti in classe F nella parte fronte strada e in classe A nella parte interna, questi ultimi anche con piccolo giardino privato: i primi costano 110-115 mila €, gli altri circa 130 mila €.Da segnalare infine che in via Fra’ Giovanni Angelico sono stati completati circa 50 nuovi appartamenti realizzati al posto di una vecchia struttura industriale. Le soluzioni sono vendute a circa 5000 € al mq.

L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE

MACROAREA CENTRO: valori delle abitazioni lievemente aumentati (+2,7%)

Il mercato immobiliare nella zona di Santa Croce si è rivelato dinamico.

Tra gli acquirenti anche una piccola percentuale di stranieri che comprano o per utilizzo diretto durante i periodi di vacanza oppure per investimento. Continuano, infatti, gli acquisti ad uso investimento che si indirizzano soprattutto su bilocali e trilocali da destinare a casa vacanza affittando i bilocali a 100 € al giorno, in genere impegnano cifre medie di 200-250 mila €. Gli investitori indirizzano le loro richieste soprattutto nella zona intorno a piazza Santa Croce dove per un appartamento in buono stato si spendono mediamente intorno a 4000-5000 € al mq.

Tipologie particolarmente signorili sono disponibili in piazza S. Croce, piazza del Duomo, Lungarno: chi cerca queste tipologie mira ad immobili inseriti in contesti storici, ed affacci sulle piazze più importanti della città, i soffitti sono alti ed affrescati, oppure dotati di travi a vista ed il pavimento può essere caratterizzato dal cotto fiorentino originale. Le dimensioni di un appartamento prestigioso sono in genere comprese tra 200 e 300 mq. Per queste tipologie i valori si aggirano tra 5000 e 6000 € al mq. Quotazioni di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno i valori sono rimasti invariati:  5500 € al mq per appartamenti con vista e 4000 € al mq per quelli senza affaccio. In centro sono presenti anche appartamenti più popolari che hanno quotazioni intorno a 2700 € al mq (da ristrutturare).In zona Centro – San Gallo il mercato immobiliare registra quotazioni stabili  con un lieve aumento dei prezzi per le tipologie ristrutturate ed in perfetto stato d’uso, acquistate da investitori e famiglie. A muoversi sul mercato sono sia acquirenti di prima casa sia investitori (per casa vacanza, per i figli studenti e altro).

Sul mercato residenziale si muovono giovani coppie (30-40 anni) che optano per trilocali o quadrilocali prediligendo appartamenti già ristrutturati. Una parte di questi acquirenti provengono da grandi città quali Milano e Roma e generalmente comprano per affittare a turisti; In forte diminuzione in zona gli interventi di frazionamento in seguito ad un regolamento comunale che ha approvato norme più stringenti.  Tra le zone più richieste si segnalano quelle più vicine a San Lorenzo e quella che si sviluppa da piazza S. Marco verso il Duomo.

La riqualificazione di San Lorenzo e del Mercato Centrale, con la creazione di bar e ristoranti al primo piano, ha migliorato molto l’area; di ciò hanno beneficiato anche le abitazioni di stampo popolare, che in buono stato costano 3000-3500 € al mq e possono raggiungere 4000-4500 € al mq se dotate di vista sui monumenti. Gli immobili di pregio si concentrano prevalentemente intorno a piazza del Duomo dove ci sono palazzi del ‘600 e del ‘700, con ampie metrature, affreschi, travi a vista, talvolta dotate di terrazzo: elemento che può far rivalutare l’immobile anche del 20%.

Le quotazioni degli immobili di particolare pregio si aggira intorno a 4800 € al mq con punte di 6000 € al mq per gli attici particolarmente lussuosi. Chi acquista per vivere in centro, spesso proviene anche da altre zone della città, preferisce l’area più lontana dai transiti turistici (l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose). In questa zona ci sono soluzioni risalenti alla fine del 1800 ed inizi del 1900 che in buono stato hanno valori medi di 3800-4000 € al mq, da ristrutturare 3800-4500 € al mq.

MACROAREA POGGIO IMPERIALE – BANDINO: stabili le quotazioni

Nell’area di Gavinana e Viale Europa si muovono soprattutto famiglie in cerca della soluzione migliorativa. Grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni gli acquirenti tendono a spostare le proprie attenzioni su tipologie di qualità, le richieste infatti si focalizzano sempre più spesso su abitazioni ben rifinite e se possibile dotate di spazi esterni abitabili. Del quartiere Gavinana piacciono sempre le abitazioni inserite nel “Villaggio Primavera”, dove sono presenti centinaia di abitazioni sorte negli anni ’70 in condomini di 2-3 piani, situate in un contesto verde, ben servite da mezzi pubblici, negozi e centri commerciali: le quotazioni oscillano intorno a 3800-4000 € al mq. Nelle traverse comprese tra via Giannotti e via Ripoli ci sono anche numerosi terratetti costruiti negli anni ’30, alternati a costruzioni di prestigio dei primi anni del 1900, che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq. Le soluzioni preferite da chi cerca in zona sono quelle dei primi anni del ‘900 posizionate a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3500 € al mq. le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq sul lungarno Ferrucci a causa del maggior traffico. Un’altra zona apprezzata è quella di San Marcellino, dove ci sono condomini degli anni ’60, terratetti e ville bifamiliari tutte immerse nel verde: anche qui le quotazioni sono di 3800-4000 € al mq. Avvicinandosi alla zona di Firenze Sud, viale Europa, si incontrano abitazioni costruite negli anni ’60-’70, che piacciono perché dotate di box. Viale Europa è una zona degli anni ’70, molto trafficata, pertanto i valori sono più bassi rispetto alle sue traverse: sulla strada principale i prezzi si aggirano intorno tra 3200 e 3300 € al mq, nelle vie interne circa 3600 € al mq.

MACROAREA ISOLOTTO: prezzi invariati

Sostanzialmente stabili le quotazioni in zona Soffiano, dove si evidenzia un mercato attivo anche grazie ad una maggiore facilità di accesso al credito da parte dei potenziali acquirenti. Ad acquistare sono soprattutto famiglie in cerca di abitazioni con due camere da letto, soggiorno e cucina. Da segnalare difficoltà nella vendita di tipologie posizionate ai piani bassi perché rumorose, poco luminose ed in alcuni casi più umide rispetto alla media; al contrario piacciono le soluzioni dotate di spazi esterni abitabili come ad esempio terrazzi. Si registra qualche acquisto per investimento, in particolare in zona Legnaia grazie alla presenza della tranvia. L’investimento tipico è il bilocale dal valore compreso tra 100 e 120 mila €. La zona di Soffiano si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’70, con aree verdi dal momento che sorge ai piedi delle colline di Firenze. Tipologie signorili da ristrutturare si possono acquistare nell’area di via Coppo di Marcovaldo, via Boninsegna e strade limitrofe con quotazioni medie di 2700 € al mq. Prezzi più contenuti si registrano per le soluzioni in edilizia civile in strade meno richieste, con valori che si attestano intorno a 2300 € al mq per tipologie da ristrutturare. In direzione della collina si sviluppa una zona di ville singole e di soluzioni indipendenti di cui c’è pochissima offerta sul mercato. L’area di via di Scandicci, via di Soffiano e via Pisana è caratterizzata da terratetti realizzati negli anni ’30, per le tipologie da ristrutturare i prezzi si attestano tra 2200 e 2300 € al mq. Terratetti si possono acquistare anche nell’area di via San Vito e via San Carlo, qui si registrano quotazioni più alte che possono arrivare a punte di 5000-5500 € al mq, si tratta infatti di colline panoramiche, residenziali e molto tranquille. Chi volesse acquistare soluzioni di nuova costruzione può optare per la zona di via del Ronco Lungo, area periferica che si sviluppa in direzione di Ponte a Greve. Qui per un appartamento nuovo bisogna mettere in conto una spesa di 4000 € al mq.

MACROAREA NOVOLI – CAREGGI: valori immobiliari stabili

Prezzi sostanzialmente stabili in zona Puccini dove le quotazioni tendono ormai all’assestamento. In questo semestre la domanda di acquisto si è focalizzata su soluzioni dalla metratura compresa tra 40 e 65 mq: ad acquistare infatti sono spesso investitori che dispongono di un capitale che oscilla tra 120 e 160 mila € da mettere a reddito, oppure ingegneri in arrivo da tutta Italia, impiegati nel Nuovo Pignone, che comprano per uso personale. Puccini si divide in due sottozone distinte. La parte più prossima a viale Francesco Redi ospita condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni, mediamente di 20-30 appartamenti ciascuno, dove un monolocale di 35-40 mq costa 120 mila €, un bilocale di 55 mq si valuta 160 mila € e il prezzo di un trilocale di 80-110 mq oscilla tra 180 e 190 mila €. La zona più signorile si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove ci sono terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali: i prezzi sono abbastanza simili ai precedenti, la zona infatti è più verde e tranquilla ma al contempo è meno servita.

MACROAREA COMPO DI MARTE: lieve ribasso delle quotazioni pari a -0,5%.

Sostanzialmente stabili le quotazioni in zona Oberdan – Gioberti. La domanda si focalizza su prestigiosi condomini d’epoca, preferibilmente dotati di spazi esterni abitabili e di box auto. Non mancano comunque gli acquisti per investimento, soprattutto grazie alla presenza della facoltà di architettura che attira studenti da tutta Italia. Da segnalare anche qualche acquisto di abitazioni da trasformare in B&B oppure in affittacamere.

L’intero quartiere piace molto perché comodo, commerciale, servito ed adiacente al Centro storico. La zona del Lungoarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano maggiormente le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty,  ricercate da acquirenti che hanno un’ottima capacità di spesa che oscilla da 500 mila € fino a superare il milione di €. Qui si possono trovare soluzioni ampie, a volte rifinite con marmi di Carrara ed impreziosite da affreschi.

La restante offerta immobiliare si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80. Le quotazioni per le tipologie migliori si attestano su 4000 € al mq.

Nella zona in passato sono stati fatti degli interventi di frazionamento e questo comporta la presenza di numerosi monolocali e bilocali, anche se attualmente il Comune ha imposto un limite minimo di 55 mq sull’ampiezza delle abitazioni ricavate da frazionamenti o da riqualificazioni.

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Nel secondo semestre del 2014 l’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane ci dice che il rendimento annuo lordo nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 4,5%.

L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2004 al 2014.

L’analisi è stata effettuata nelle grandi città italiane. La curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia “medio usato”. L’andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato sul bilocale.

Tra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona (5,5%) e Palermo (5,1%).

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