Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 13.862 milioni di euro nel secondo trimestre 2018. Rispetto allo stesso trimestre del 2017 si registra una crescita delle erogazioni pari a +8,5%, per un controvalore di oltre 1 miliardo di euro. È quanto emerge dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2018 pubblicato da Banca d’Italia a fine settembre.

Rilevazione importante quella pubblicata da Banca d’Italia: non solo conferma e consolida un trend di ripresa dei volumi erogati a livello trimestrale, ma addirittura riporta in positivo il saldo andamentale rispetto a quello del 2017. Su base semestrale infatti i volumi si attestano a oltre 25 mld di euro, in crescita del 2% rispetto allo scorso anno.

A differenza della crescita delle erogazioni che ha caratterizzato il periodo 2013-2016, derivante principalmente dal calo repentino dei tassi di interesse che hanno sospinto le operazioni di sostituzione e surroga, è da evidenziare che in questo momento ci troviamo di fronte ad una crescita importante dei finanziamenti legati alle compravendite immobiliari. Queste ultime non solo hanno compensato il crollo delle surroghe negli scorsi trimestri (sono passate dal quasi il 25% del totale volumi nel 2015 a poco più del 12% dell’ultima rilevazione del II trim. 2018), ma hanno addirittura sospinto il mercato complessivo delle erogazioni portandolo alla crescita rilevata poc’anzi (+2%).

Segnali di distensione dunque da parte del mercato del credito. Dopo la crescita della domanda di mutui nei mesi scorsi assistiamo anche all’inversione di tendenza riguardante i volumi erogati.

Cosa dobbiamo aspettarci dal futuro prossimo?

Diciamo che il mercato dei mutui alle famiglie è oggi ben strutturato ed ha trovato la sua dimensione in area 48-50 mld annui. Nel corso degli scorsi anni, per mezzo del «Quantitative Easing», la Bce ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando di fatto l’accesso al credito delle famiglie a tassi molto competitivi. La BCE ha iniziato a immettere liquidità sui mercati nel 2015 per 80 miliardi, poi ridotti a 15 a partire da settembre 2018. A dicembre chiuderà il programma di nuove immissioni. Continuerà a calmierare i prezzi del denaro grazie al reinvestimento dei titoli già acquistati e ciò dovrebbe comunque garantire una buona iniezione di liquidità ai mercati e quindi indici di riferimento ancora ai minimi almeno per tutto il 2019.

In questi mesi abbiamo assistito ad un rialzo sui mercati dello spread (differenza di rendimento tra BTP Italiani a 10 anni e Bund tedeschi). Un’eccessiva crescita di questo indicatore potrebbe di fatto causare un rialzo dei prezzi dei nuovi finanziamenti e di conseguenza una riduzione della domanda e dell’accesso al credito da parte delle famiglie. Molto dipenderà dunque dalle politiche economiche che il nostro Paese attuerà nel prossimo futuro soprattutto per quanto riguarda il sostegno al lavoro e alla famiglia. Ad oggi, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti e i tassi dei mutui molto bassi, permangono interessanti opportunità sul mercato immobiliare sia per chi vuole comprare a scopi abitativi sia per chi vuole comprare a titolo di investimento.

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A livello nazionale sono necessarie 6,2 annualità di stipendio per comprare casa, sostanzialmente tante quante ne servivano l’anno scorso.

A livello locale ci sono state alcune novità: la ripresa dei prezzi ha portato ad un aumento delle annualità necessarie per acquistare casa. Tra le città interessate ci sono Bologna, Firenze, Milano e Verona. La capitale scende sotto la soglia delle 10 annualità, dopo che nel 2007 aveva toccato quota 14,8 ed attualmente ne chiede 9,8. Al secondo posto troviamo Milano con 9,2 annualità ed infine Firenze con 8,6. A Palermo e Genova, invece, ne servono meno: 3,8 annualità per entrambe.

Effettuando un confronto a distanza di dieci anni, si evince che a livello nazionale la differenza è stata meno consistente, infatti si è passati da 10,2 annualità nel 2007 a 6,2 nel 2017. In questo lasso temporale Roma e Milano hanno avuto le variazioni più consistenti con rispettivamente -5 e -4,9  annualità a testa.

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Prosegue la risalita dei prezzi nella città che notoriamente anticipa anche le tendenze immobiliari. Nella seconda parte del 2017 i valori immobiliari di Milano registrano un aumento del 2,5%.

Trend prezzi Milano città

Variazione % prezzi macroaree IIsem2017 su Isem2017

CENTRO: PREZZI STABILI E DOMANDA DIVERSIFICATA

Sono sostanzialmente stabili i prezzi nel centro della città. Nel quartiere di Porta Romana-Crocetta si registra un lieve aumento di acquisti per investimento, in particolare di bilocali da  250-300 mila €. Per questa finalità piace soprattutto la zona di via Orti e limitrofe dove se ne trovano all’interno di stabili di ringhiera “Vecchia Milano” ed acquistabili, in buono stato, a prezzi medi di 4000-5000 € al mq. Valori simili anche per gli immobili situati in via della Commenda. Mercato più signorile ed esclusivo quello che si sviluppa nel tratto che va da Crocetta a Missori. Qui si muove una clientela alla ricerca di immobili di prestigio che possono raggiungere punte di 8000 € al mq in piazza della Guastalla e una media di 6000-7000 € al mq in piazza Mondadori, via Quadronno, via Vigoni. Si ricercano tagli superiori a 100-120 mq da parte di una clientela che desidera immobili di prestigio. Non lontano sorge piazza Medaglie d’Oro dove, per una soluzione ristrutturata, si spendono mediamente 6000 € al mq. I valori immobiliari delle zone di Brera e corso Garibaldi sono stabili. Cresce l’interesse per l’area intorno alla “Fondazione Feltrinelli” all’interno della quale è operativa, da alcuni mesi, la sede della  “Microsoft”. In questo momento c’è interesse per la zona di via Pasubio, via Maroncelli e per il tratto di via Farini a ridosso di piazzale Baiamonti. Si stanno acquistando piccoli tagli in immobili popolari di ringhiera a cifre che non superano i 200-250 mila €. E’ un’area in cui l’interesse cresce sia come prima casa sia come investimento. Piacciono sempre, soprattutto agli inquilini giovani alla ricerca di immobili in affitto, la zona di corso Como e piazza XXV Aprile. I prezzi per le soluzioni “Vecchia Milano” in ottimo stato sono di 6000 € al mq con top prices di 7000 € al mq per le soluzioni particolarmente signorili ed in ottimo stato. Una soluzione da ristrutturare costa mediamente 4500 € al mq. Sempre molto ricercate via Moscova, corso Garibaldi, via Varese, via Volta e  via San Marco dove si registrano valori medi di 6000 € al mq per immobili da ristrutturare, 7000-8000 € al mq in ottimo stato e punte di 10.000-12.000 € al mq per le soluzioni nuove.

BOVISA-SEMPIONE: RIALZO DEI VALORI TRAINATO COMASINA, FARINI E ISOLA

La macroarea che segnala l’aumento dei prezzi più importante è quella di Bovisa-Sempione (+4%)  grazie al trend di diverse zone, tra cui Bovisasca, Comasina,  Maciachini ed Isola.

Prezzi in rialzo nei quartieri di Comasina e Bovisasca. Il rialzo più marcato dei valori immobiliari nel quartiere Comasina è dovuto alla presenza di prezzi molto contenuti che stanno attirando l’attenzione sia di acquirenti di prima casa e sia di investitori (con budget inferiori a 100 mila €). In zona infatti si registra una buona domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, da lavoratori fuori sede attratti dai collegamenti (due fermate di metropolitana e la stazione del passante ferroviario). La Comasina offre prevalentemente  edilizia popolare ed i valori immobiliari si aggirano intorno a 1200-1300 € al mq. Da segnalare una presenza di acquirenti cinesi che, non riuscendo più ad accedere al mercato più costoso di Paolo Sarpi, sta ora orientandosi in questa zona. Cercano trilocali con cucina abitabile. Nella Bovisasca c’è  invece un mercato più interno, alimentato prevalentemente da persone residenti, da sempre, nel quartiere. Qui prevalgono le soluzioni in edilizia civile degli anni ’70 che in buono stato si scambiano a 1600-1800 € al mq. Molto apprezzate le abitazioni situate a Villaggio Bovisasca (via Cerkovo e limitrofe) dove ci sono villette a schiera, bifamiliari e condomini di piccole dimensioni le cui quotazioni medie sono di 2200 € al mq.

Nella zona di Farini-Isola si registra un aumento di richieste per gli immobili posizionati in via Carlo Farini e limitrofe, in particolare nel tratto più vicino al quartiere Isola che, a causa anche dei prezzi più elevati, resta inaccessibile ha chi un budget contenuto. Tra gli acquirenti molte giovani coppie e lavoratori presso le aziende che si sono insediate nel distretto di Porta Nuova. In aumento gli acquisti migliorativi da parte di persone che abitano già nel quartiere. La domanda si orienta soprattutto su trilocali o bilocali. La maggioranza degli immobili sono stabili di ringhiera che, in zona Farini, hanno prezzi medi di 2500-3000 € al mq per scendere poi a 1800 € al mq quanto più ci si avvicina a via Lancetti. La maggior parte degli immobili dell’Isola (via Borsieri, via Bassi, via Pollaiuolo, via del Verme) sono stabili di ringhiera; a seguire,  stabili d’epoca degli anni ’20 ed infine condomini degli anni ’70. Una soluzione usata nelle vie più richieste (via Borsieri, via Volturno, via Pastrengo, via Confalonieri) si scambia a prezzi medi di 4000 € al mq.  Nella restante parte dell’Isola le quotazioni scendono a 3000-3500 € al mq.

A Maciachini i prezzi sono in ripresa perché si sono compravendute soprattutto abitazioni in buono stato. Sul mercato molte seconde case, non utilizzate. Ad acquistarle famiglie e giovani coppie che vivono in zona oppure investitori che, con meno di 150 mila €, possono acquistare un bilocale in discreto stato da poter mettere a reddito. Una delle zone preferite da chi acquista in zona è quella che si sviluppa presso la MM di Dergano (via Manzotti, via Livigno, via Avignone e limitrofe) dove si trovano sia abitazioni degli anni ’60-’70 sia dei primi anni 2000 a prezzi medi di 2500 € al mq. Le quotazioni scendono per le soluzioni posizionate in viale Jenner, soprattutto per  quelle in stile Vecchia Milano e che spesso necessitano di interventi di ristrutturazione (1200 € al mq) e per quelle posizionate in via Imbonati nel tratto da Monte San Genesio alla fermata della metropolitana di Maciachini (anche qui sui 1200 € al mq). Più quotata la parte che va da Monte San Genesio alla fermata della metropolitana di Dergano (un buono stato si scambia a 1500 € al mq). Sono in corso diversi interventi di nuova costruzione in seguito a recuperi di ex fabbricati dismessi sia residenziale che terziari). Il nuovo si scambia a 3500 € al mq.

LODI-CORSICA: QUOTAZIONI E RICHIESTE IN RISALITA

In aumento del 3,5% i valori nella macroarea di Lodi-Corsica: tra i quartieri con valori in aumento si segnalano Montenero, Umbria-Martini e Corvetto-Grigioni-Brenta. Viale Montenero è apprezzato sia da investitori e sia da acquirenti di prima casa che cercano piccoli tagli. Piace perché fuori dall’area “C”, perché è ricca di locali e per questo attira giovani acquirenti. I valori in questa zona sono in aumento grazie alla presenza di investitori e di acquirenti di prima casa. I primi acquistano prevalentemente monolocali e bilocali tagli di cui c’è una discreta offerta in zona. Tra gli investitori si contano anche genitori di studenti della Bocconi. Ci sono anche acquirenti di prima casa spesso orientati su tagli più grandi. Le zone più richieste sono viale Montenero, via Carlo Botta e piazzale Libia. Viale Montenero è in cima alle preferenze degli investitori e di coloro che cercano una casa “Vecchia Milano”. Le quotazioni sono di 5000-5500 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 3300-3600 € al mq per quelle da ristrutturare. Valori più alti si possono raggiungere per le soluzioni posizionate in piazzale Libia dove si raggiungono 5000 € al mq per le soluzioni in buono stato e 6000 € al mq per quelle ristrutturate. Nelle traverse di viale Montenero più vicine a viale Umbria  e su viale Umbria,  i valori  delle abitazioni usate scendono a 2500-3000 € al mq dal momento che l’offerta immobiliare è di tipologia più popolare. Apprezzate anche le abitazioni presenti in  viale Caldara dove le tipologie usate costano 3600 € al mq.  Nella zona di viale Molise e dintorni (Cesare Lombroso, Cadibona, Monte Velino) a ridosso del Mercato Ortofrutticolo prevalgono gli immobili di tipologia popolare degli anni ’50-’60 che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq. Ad acquistarli sono potenziali acquirenti con budget più contenuti oppure investitori che comprano monolocali a 50-60 mila € da mettere a reddito affittandoli a 500 € al mese. Tra viale Molise e viale Umbria, intorno a piazza Martini, si sviluppa una zona degli anni ’60-‘70 con prezzi più elevati  (3000-4000 € al mq) dove acquistano soprattutto famiglie. Ci sono anche investitori ma con l’ottica di acquistare immobili da ristrutturare e poi rivenderli, a 4500 € al mq,  dopo averli ristrutturati. Mercato a se stante quello compreso tra viale Umbria e via Cadore dove gli scambi non sono elevati e per un bilocale in ottimo stato si possono superare i 400 mila €. Non lontano da Piazzale Martini stanno sorgendo delle nuove costruzioni a 5000 € al mq mentre in Campionesi angolo via Cadore si spendono mediamente 7000 € al mq. Nelle zone di Corvetto, Brenta e Grigioni si rileva un lieve aumento delle quotazioni attribuibile soprattutto alla zona Grigioni dove si concentrano molte richieste di acquisto. Il quartiere in questione prende il nome dall’omonimo architetto che lo costruì negli anni ’70 e conta circa 3500-4000 unità abitative, la maggioranza delle quali  bilocali. Ad acquistare in zona sono quasi sempre persone che già vivono o hanno vissuto nel quartiere e che lasciano una situazione di affitto o si avvicinano (o si staccano) dalla famiglia di origine. In via Codogno, via Fratelli Rosselli, via Sulmona ci sono condomini degli anni ’60 che, in buono stato, si scambiano a 2600-2700 € al mq mentre da ristrutturare vanno da 2000-2300 € al mq. In questa zona si registrano anche tanti acquisti di investitori, spesso società costruttrici che comprano soluzioni da ristrutturare a 2000 € al mq da rivendere. In zona è in atto infatti un cambio generazionale che sta portando sul mercato numerosi immobili degli anni ’70 allo stato originario.

NAVIGLI-FAMAGOSTA: INVESTITORI A CACCIA DI PICCOLI TAGLI GRAZIE A “SYMBIOSIS” E “FONDAZIONE PRADA”

+2,8% l’incremento dei valori immobiliari nella macroarea di Navigli-Famagosta. 

Mercato immobiliare dinamico nell’area che si sviluppa intorno alle vie Villoresi, Carlo D’Adda, Lombardini, Carlo Torre. Ci troviamo, infatti, a ridosso dei Navigli e poco lontano dalle fermate della metropolitana di “Porta Genova” e “Romolo”. Ad acquistare sono spesso persone che già vivono nel quartiere e ne apprezzano i servizi e la tranquillità. Si acquistano soprattutto bilocali di cui c’è abbastanza offerta in seguito a numerosi frazionamenti avvenuti negli anni passati. L’offerta immobiliare è eterogenea e spazia da soluzioni all’interno di immobili d’epoca del XIX e XX secolo ad appartamenti in condomini degli anni ’60-’70. I primi, in buono stato, si valutano mediamente 4000-4300 € al mq mentre i secondi possono essere valutati intorno a 3800-4000 € al mq. In questa zona acquistano anche alcuni investitori (famiglie in particolare) con budget inferiore a 250 mila €, cifra con cui riescono ad acquistare dei piccoli tagli da mettere a reddito. Numerose le case vuote presenti in zona e messe in vendita da eredi. Su viale Cassala, a causa della presenza del traffico, i valori scendono a 3300-3500 € al mq. Chi ha un budget più elevato si rivolge alla zona pedonale dei Navigli, non lontana ma con dinamiche completamente diverse legate anche ad una minor offerta presente sul territorio. Lungo l’Alzaia Naviglio Grande e Ripa di Porta Ticinese si possono acquistare case tipiche di ringhiera Vecchia Milano che, ristrutturate, si scambiano a prezzi medi di 5000 € al mq con punte rare di 6000 € al mq per le soluzioni in ottimo stato con vista sul Naviglio. In questa zona prevalgono soprattutto gli acquisti di prima casa. In lieve aumento le quotazioni degli immobili in via Ripamonti-Val di Sole. Parliamo di un’area che si sta rivalutando grazie alla presenza della “Fondazione Prada” e del futuro complesso di “Symbiosys”: entrambi gli interventi stanno attirando investitori che acquistano piccoli tagli da mettere a reddito a  non più di 200 mila €. Un bilocale in zona si può affittare mediamente a 700 € al mese. Altra zona che piace agli investitori è quella a ridosso dello IEO. Mercato a se stante, prevalentemente interno, quello di Ripamonti-Val di Sole dove per le soluzioni degli anni ’70 si registrano prezzi medi di 3100-3300 € al mq. Piacciono gli immobili sorti una decina di anni fa e  situati nelle traverse di via Ripamonti (via Lorenzini e limitrofe). Su via Ripamonti i prezzi sono di 2800 € al mq per scendere a 1800 € al mq nel tratto finale del Vigentino. Si segnala un generale interesse per le nuove costruzioni di cui si apprezza soprattutto il risparmio energetico e l’abbattimento dei costi condominiali.

VERCELLI-LORENTEGGIO: VINCONO GLI ACQUISTI PER USO INVESTIMENTO

La macroarea di Vercelli-Lorenteggio segnala un aumento dei valori del 2% grazie anche al mercato decisamente dinamico della zona di Porta Genova, viale Coni Zugna, via Solari, via Savona e via Tortona dove i prezzi sono in leggero rialzo. Forte la componente di domanda ad uso investimento, alimentata da coloro che acquistano per mettere a reddito o da  genitori che comprano per i figli studenti. Hanno un budget inferiore a 300 mila €. Su viale Papiniano, corso Genova e viale Coni Zugna le quotazioni di un buon usato oscillano intorno a 4500-5000 € al mq. Si sale a 5200-5500 € al mq per gli immobili posizionati in corso Genova e nelle sue traverse. Su via Savona e su via Tortona, apprezzate soprattutto da un target più giovane, i valori di una soluzione ristrutturata arrivano a 5000 € al mq. Su viale Papiniano e in via Solari sono presenti dei cantieri di nuova costruzione i cui valori si aggirano intorno a 6000-7000 € al mq.

CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA: LE NUOVE COSTRUZIONI VIVACIZZANO IL MERCATO

La macroarea di Città Studi-Indipendenza registra un rialzo delle quotazioni dell’1,8%, in seguito al trend dei  valori della zona di  corso XXII Marzo-Dateo. Su corso XXII Marzo prevalgono per lo più gli acquisti di prima casa. Parliamo di una zona con un’offerta qualitativa medio alta dove si concentrano anche immobili di particolare prestigio (via Marcona, via Hajech, via Piolti de’ Bianchi) dei primi anni del 1900 valutati, se ristrutturati, fino a 6000 € al mq. Su corso XXII Marzo una soluzione in buono stato si vende intorno a 4000 € al mq. Quotate  7000 € al mq le soluzioni signorili in buono stato che si affacciano su piazza Grandi.  La zona è stata interessata da interventi nuovi tra cui l’ex area di Porta Vittoria che,  sbloccato, porterà sul mercato numerosi immobili. In zona sono presenti altri interventi di nuova costruzione in via Cena e via Poma a prezzi medi di 7000 € al mq. I valori scendono a 3500- 4000 € al mq nella zona compresa tra viale Piceno e corso XXII Marzo a causa del maggiore traffico presente. Si registra un aumento di interesse da parte degli investitori grazie anche alla futura fermata della metropolitana che sorgerà in piazzale Susa.

STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI: MOLTI INTERVENTI DI RECUPERO

Un’altra macroarea interessante per i lavori in corso e che è quella di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+1,4% nella seconda parte del 2017) grazie sia all’andamento del quartiere di Buenos Aires-Venezia sia dell’area di Fabio Filzi dove si indirizzano sia investitori sia acquirenti di prima casa. Agli investitori piace la vicinanza alla Stazione Centrale. Non mancano operazioni di frazionamento su tagli molto ampi al fine di ricavare poi piccoli tagli. In via Fabio Filzi gli stabili vanno dai primi anni del 1900  fino agli anni ’60 e, in buono stato, hanno quotazioni medie di 4000-4500 € al mq che salgono a 5000 € al mq per le abitazioni più signorili che sorgono nelle strade di congiunzione tra via Filzi e via Vittor Pisani. I valori scendono a 3000 € al mq per le soluzioni posizionate oltre via Galvani. Interessante movimento in via Pirelli, nel tratto compreso tra via  Gioia e via Fara. Zona che ha visto molti cambiamenti col trasferimento degli uffici di “Bnp Paribas” nel Palazzo Diamante tempo fa e che ora assiste ad  un altro intervento che potrebbe contribuire a riqualificare questa zona: il recupero della Torre Galfa all’incrocio tra via Galvani e via Fara. Il grattacielo avrà una doppia destinazione alberghiera e residenziale signorile. In questo momento in via Pirelli una soluzione usata in buono stato di vende a 4000 € al mq con punte di 5000 al mq per i tagli più piccoli.  Altro intervento che interessa la zona Gioia è il recupero dell’ex sede Inps. Tutto questo fermento immobiliare, ma soprattutto il trasferimento di molte sedi aziendali in questa zona, sta avendo un interessante impatto sul mercato delle locazioni che vede  una buona domanda alimentata da lavoratori fuori sede.

FIERA-SAN SIRO: COMPRAVENDITE TARGATE PRIMA CASA E EFFETTO CITY LIFE

La macroarea Fiera-San Siro registra un aumento delle quotazioni dello 0,7%. Nella zona di Fiera- Monterosa il mercato è dinamico e si segnalano prevalentemente acquisti di prima casa. L’offerta inizia a contrarsi, si riesce a trattare meno il prezzo e i tempi di vendita sono diminuiti. Iniziano ad arrivare le prime richieste da parte di coloro che lavoreranno presso le sedi di “Allianz” e “Generali” a City Life e che si aggiungono a coloro che lavorano già presso le aziende vicine. Il completamento di “City Life” con l’apertura dello Shopping District ha mutato la percezione della zona a residenti e non, e ha indirizzato l’attenzione dei potenziali acquirenti verso vie limitrofe come via Albani, piazzale Arduino, viale Berengario. Le quotazioni più elevate si raggiungono per le abitazioni presenti in via Monterosa e strade limitrofe e via Dominichino dove si concentrano prevalentemente immobili più signorili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni si aggirano intorno 4000-5000€ al mq. Valori simili anche per le case che ci sono in via Montebianco e per le villette presenti in via Mosè Bianchi. Nell’area che va da via Monterosa verso piazzale Arduino (Vecchia Fiera) le quotazioni di un buon usato degli anni ’60-’70 si aggirano intorno a 4000 € al mq. Per gli immobili meno signorili, a volte privi di ascensore i valori scendono anche a  3000-3500 € al mq. Quotazioni simili anche per le abitazioni situate a ridosso della fermata della  metropolitana “Lotto”.

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Il trend a livello nazionale conferma i segnali positivi che arrivano dal mercato. Anche se la crescita sta rallentando, lontana da quella a due cifre del 2016, a livello Italia le transazioni residenziali nel 2017 sono state 542.480 con un aumento del +4,9% rispetto al 2016.

Tutte le principali città della Penisola hanno mostrato volumi in leggero aumento, ad eccezione di Bari che ha fatto segnare +15,1%. L’unica realtà in ribasso è Bologna con -3,3%.

Continua dunque il percorso di fuoriuscita da una crisi che dura ormai da 10 anni, grazie ai prezzi più accessibili, ai mutui più convenienti e ad una generale ripresa di fiducia.

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Immobiliare.it è il portale di riferimento in Italia per il mercato immobiliare e ha scelto di trasformare l’infrastruttura IT per supportare la crescita del proprio business. Con l’utilizzo di tecnologia di elaborazione ad alte prestazioni, facile da gestire, Immobiliare.it – che è stato pioniere in Italia nella digitalizzazione delle vendite immobiliari –  potrà contare su un nuovo data center a Roma basato sulla tecnologia Dell EMC.

Dal 2005 – data di lancio di Immobilare.it – la crescita della società è stata costante e l’esigenza di disporre di una nuova infrastruttura per il data center in grado di supportare le applicazioni di business e il crescente volume di traffico gestito ha portato all’avvio del nuovo data center, realizzato in collaborazione con Dell EMC e il partner Bagnetti Sistemi, attraverso l’implementazione dei server Dell EMC PowerEdge. Grazie al potenziamento delle performance IT garantite dalla nuova piattaforma, Immobiliare.it potrà supportare al meglio i sempre più numerosi clienti che accedono al portale gestendo in maniera ottimale gli annunci immobiliari. Inoltre, le soluzioni di Dell EMC per lo storage e per il back up adottate da Immobiliare.it garantiscono l’affidabilità ideale per la protezione dei dati, ovunque essi risiedano.

Nel processo di trasformazione del proprio IT, Immobiliare.it ha consolidato l’infrastruttura di data center, ottimizzando il numero dei server (del 66,5%) grazie alle più elevate prestazioni fornite dalla tecnologia Dell EMC PowerEdge.

“Questo ci consentirà di espandere in futuro il numero dei nostri server e raddoppiare la capacità di elaborazione nei prossimi anni”, ha commentato Aldo Armiento, Chief Technology Officer di Immobiliare.it.

“I server PowerEdge rappresentano le basi del data center moderno e, insieme ai nostri partner, vogliamo supportare i nostri clienti a raggiungere nuovi importanti obiettivi di business grazie al processo di trasformazione IT”, ha aggiunto Giampaolo Mischi Sales Director Commercial Private di Dell EMC.

Il ruolo del partner Bagnetti Sistemi è stato fondamentale in tutta la fase di implementazione dei nuovi server e il personale IT ha accresciuto la propria produttività ricorrendo a Dell OpenManage Essentials per l’automazione delle attività di gestione dei server. Inoltre, il team IT utilizza il servizio SupportAssist, per una gestione proattiva dei server.

“Grazie a questi strumenti, siamo in grado di focalizzare maggiori risorse su attività strategiche a livello di business e concentrarci sullo sviluppo web per migliorare i servizi rivolti ai nostri clienti”; ha concluso Armiento.

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BOX

Nel primo semestre del 2017 il rendimento annuo lordo di un box nelle grandi città si è attestato intorno al 6,0%. Tra le grandi città quelle che, nello stesso periodo, hanno registrato rendimenti più elevati sui box sono Bari (8,7%) seguita da Palermo (7,9%).  Si tratta di città dove i prezzi dei box sono più contenuti rispetto alla media delle altre metropoli e questo incide positivamente sui rendimenti.

APPARTAMENTI

Nel primo semestre del 2017 l’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane ci dice che il rendimento annuo lordo nelle grandi città si è attestato intorno al 4,9%. Tra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona (5,9%) e Palermo (5,5%).

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Il Festival di Sanremo è iniziato e in città stanno ancora arrivando tutti coloro che gravitano intorno all’evento (giornalisti, security, coloro che seguono l’organizzazione) che cercano in affitto (per circa due settimane).

A questi si aggiungono anche coloro che approfittano dell’evento per trascorrere una settimana di vacanza in città. Nella settimana dello svolgimento del festival per un bilocale di 3-4 posti letto si spendono intono a 600-700 €.

Questo interesse per la cittadina già nota per la sua attrattività turistica determina un costante interesse per l’acquisto della casa vacanza ricercata soprattutto da acquirenti lombardi e piemontesi che la utilizzano anche durante il periodo invernale per il clima favorevole e ne apprezzano la vicinanza alla Costa Azzurra. Negli ultimi tempi si registrano anche compravendite da parte di acquirenti francesi. L’acquirente di casa vacanza in questo momento mira a bilocali ristrutturati, possibilmente con terrazzo e vista mare.

Una delle zone più apprezzate della cittadina che ospita il famoso Festival di Sanremo è l’area centrale che da via Matteotti e corso Garibaldi scende verso il mare.

Da qualche tempo Via Matteotti, sede dei più prestigiosi negozi e anche del Teatro Ariston che parte da Piazza Colombo ed arriva fino al Casinò, è stata interamente pedonalizzata.

Tra le varie tipologie di immobili qui si trovano anche delle soluzioni di prestigio con quotazioni che arrivano a toccare i 4500-4700 € al mq. Mediamente nelle zone centrali i prezzi sono di 2200 € al mq per un medio usato e di 3150 € al mq per quelle in buono stato. Per chi avesse budget più contenuti possiamo indicare la zona Pigna, decisamente centrale e caratterizzata da prezzi contenuti (per un bilocale si possono spendere anche 70 mila €).

Vari sono i casi di persone che, dopo la pensione, decidono di trasferirsi definitivamente in città, potendo così fare delle passeggiate, anche in pieno inverno, sulla nuova pista ciclabile che costeggia il mare.

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Il mercato degli immobili per l’impresa chiude il 2017 con la sensazione che qualcosa si stia muovendo e gli operatori sono ottimisti per il 2018. Soprattutto il versante capannoni e quello retail mettono in evidenza come ci sia interesse per questi asset sia da parte degli utilizzatori e sia da parte degli investitori.

CAPANNONI

Il segmento dei capannoni è quello che si sta dimostrando più vivace a conferma dell’interesse che c’è sia da parte degli investitori ma soprattutto da parte degli imprenditori che devono utilizzare queste strutture. Infatti, in alcune aree è in corso la ricerca di grandi spazi così come si segnalano anche richieste di terreni per poter costruire capannoni di ampie dimensioni da destinare a depositi, magazzini oppure a strutture per la logistica, sempre più ambite in seguito al potenziamento dell’e-commerce. I prezzi dei capannoni, anche di quelli ben posizionati lungo importanti arterie di collegamento, sono al momento particolarmente allettanti.

NEGOZI

Il mercato dei locali commerciali si caratterizza per un buon dinamismo che ha interessato, in particolare, le soluzioni posizionate sulle vie di passaggio che sono sempre più ricercate sia da parte dei più importanti brand (in particolare sulle top location) sia da parte degli investitori, i quali puntano soprattutto a queste posizioni per ottenere rendimenti dal 6 al 10% annuo lordo (che si abbassano per posizioni top). Per queste tipologie le prospettive sono abbastanza rosee anche sul versante delle locazioni dove la domanda è decisamente vivace. In difficoltà i locali commerciali posizionati nelle vie non di passaggio. Continua il buon momento del settore della ristorazione.

UFFICI

Anche sugli uffici si nota una ripresa delle compravendite ma la nostra rete segnala ancora una discreta debolezza per questo segmento ad eccezione delle tipologie che sono posizionate in zone centrali e facilmente raggiungibili. Anche le strutture direzionali poste in zone periferiche ma servite terranno, così come quelle di nuova costruzione, mentre è più difficile che lo facciano quelle di vecchia generazione a causa degli alti costi di gestione. In alcune città si sta procedendo anche al cambio di destinazione d’uso in residenziale per tutti quegli uffici che non presentano caratteristiche appetibili.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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Dal lato volumi di transazioni, il 2017 chiude con un segno positivo anche se gli scambi stanno rallentando: infatti, a fine anno, saremo lontani dalle percentuali di chiusura del 2016. A nostro avviso il 2017 chiuderà intorno alle 550 mila compravendite a dimostrazione di un assestamento del mercato. Le grandi città che già l’anno scorso avevano dato segnali di ripresa stanno continuando su questa scia. Sul versante dei prezzi ci si aspetta una stabilità a fine 2017 con valori in aumento in alcune metropoli; se il mercato si è rimesso in moto è anche grazie al fatto che i valori sono diminuiti notevolmente dall’inizio della crisi immobiliare rendendo le case più appetibili.

Altro segnale positivo che si è riscontrato nel 2017 è la diminuzione delle tempistiche di vendita: se l’immobile è collocato al giusto prezzo di mercato si vende più velocemente. I tempi di vendita attualmente nelle grandi città sono di 141 giorni, nei capoluoghi di provincia di 167 giorni e nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 162 giorni.

La domanda è in crescita, sia sul segmento della prima casa, sia sul segmento degli investitori, quest’ultimo in netta ripresa, e la tipologia più richiesta è il trilocale, seguito dal quattro locali. Aumenta la concentrazione della richiesta su trilocali, bilocali e monolocali così come la disponibilità di spesa nelle fasce più basse. Questo ci fa pensare che, per i prossimi mesi, ci potrebbe essere in alcune grandi città ancora una limatura verso il basso dei valori.

L’offerta c’è ma non sempre si dimostra all’altezza delle richieste e per queste tipologie c’è da attendersi ancora un lieve ribasso dei prezzi, soprattutto se prese in considerazione dagli investitori ancora a caccia di buone possibilità sul mercato.

Il mercato delle locazioni nel 2017 ha registrato una ripresa dei canoni, la domanda è sostenuta e su tutte le tipologie si conferma il segnale positivo già intravisto nei tre semestri precedenti ed attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Continua l’ascesa del contratto a canone concordato che conferma così il suo appeal tra proprietari ed inquilini.

Cosa accadrà nel 2018?

Il trend dovrebbe restare nella scia di quanto avvenuto nel corso del 2017. Le compravendite dovrebbero aumentare di poco, mentre i segnali positivi davanti ai prezzi coinvolgeranno più realtà e non solo le grandi città dal momento che la vivacità che ha interessato questa metropoli si estenderà anche ai capoluoghi di provincia e all’hinterland delle grandi città dove la ripresa si sta facendo più concreta.

Le nuove costruzioni iniziano a ripartire perché si nota interesse per gli edifici che rispettino i criteri di efficienza energetica e quelli antisismici. La possibilità di risparmio nel tempo che queste tipologie di immobili offrono iniziano ad essere percepite.

Anche il mercato della casa vacanza dovrebbe risvegliarsi, almeno dal lato della domanda e degli scambi.

C’è però una possibile ipotesi che il mercato possa rallentare a causa di proprietari che iniziano a immettere sul mercato immobili a prezzi troppo distanti dal reale valore di mercato (cosa che sta già accadendo) e che, dall’altro lato, ci siano acquirenti, soprattutto alla ricerca della prima casa, meno propensi a pagare l’immobile alle cifre richieste, soprattutto se la qualità abitativa non è elevata ed occorre intervenire con importanti lavori di ristrutturazione. Ma è anche vero che in alcune realtà immobiliari ci sono compratori che avendo buona capacità di spesa, presi dall’euforia del momento e dalla scarsa conoscenza del mercato, acquistano gli immobili anche ai valori del periodo pre-crisi.

Sul mercato delle locazioni ci aspetta una sostanziale tenuta dei canoni di locazione con lievi aumenti nelle metropoli dove la domanda è particolarmente sostenuta.

Una valutazione del futuro immobiliare non può prescindere dallo studio dell’andamento del settore del credito: le erogazioni dei mutui casa sono in aumento anche se, negli ultimi mesi del 2017, la spinta alla crescita sembra aver esaurito la sua forza. Il mercato si sta stabilizzando, le banche manterranno il loro atteggiamento prudenziale e i tassi saranno ancora favorevoli.

Con queste premesse per il 2018 ci aspettiamo comunque un lieve aumento dei valori immobiliari (tra 0% e +2%) e delle compravendite (da +2% a +4%) ammesso che l’oculatezza che la crisi dovrebbe, in teoria, averci insegnato non lasci spazio ad acquisti a prezzi “oltre il reale valore di mercato”.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

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“Il mercato del credito chiuderà il 2017 con volumi erogati per circa 50 mld di euro. Siamo dunque in linea con i valori del 2016. Dopo una prima parte dell’anno che ha visto ancora una crescita dei mutui erogati alle famiglie, nel secondo semestre 2017 la spinta sembra aver diminuito la sua forza ed ha fatto registrare un rallentamento della domanda di credito, soprattutto per quel che riguarda la componente di sostituzione e surroga. Il mercato sembra dunque aver trovato la sua dimensione.

Il calo delle interrogazioni rispetto allo scorso anno è continuato fino agli ultimi mesi del 2017. I tassi, supportati dalla politica economica della BCE, si manterranno stabili ai minimi per almeno tutta la prima parte dell’anno appena iniziato.

Alla luce di quanto appena esposto, ci si aspetta per il 2018 un quadro finanziario con volumi in linea con quanto registrato nel 2016 e nel 2017. La quota delle surroghe è destinata a ridursi ulteriormente accentuando il fenomeno già in corso”.

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